การบริหารความเสี่ยง หมู่บ้านจัดสรรทั่วไป
พ.ศ. 2554-2555
โครงการจัดสรรที่ดิน
การบริหารความเสี่ยง
โครงการ อื่น จะยึดหลักนี้ ตั้งเป้าหมายในการบริหารความเสี่ยง ทางธุรกิจไว้ ๔ ด้าน ดั่งนี้
การบริหารความเสี่ยง
โครงการ อื่น จะยึดหลักนี้ ตั้งเป้าหมายในการบริหารความเสี่ยง ทางธุรกิจไว้ ๔ ด้าน ดั่งนี้
การตลาด
การตลาด ในรูปตัวสินค้า คือรูปแบบบ้านที่ออกแบบทันสมัย เป็นแบบที่น่าสนใจ ของผู้บริโภคในยุค ปัจจุบัน ออกแบบที่มีพื้นที่ใช้สอย จำนวนมาก เหมาะสมกับตลาดที่มีความต้องการ การออกแบบที่ทันสมัยนั้น โครงการสิวารัตน์เลือกแบบรูปทรง โมเดิล ออกแบบที่มีสีสัน ที่มีความหมายแบบไทยๆ ให้ตรงใจผู้บริโภคตรงกลุ่มเป้าหมายให้มากที่สุด ทำเลแหล่งที่ตั้งโครงการสิวารัตน์ บริษัท เอกธนา พร็อพเพ่อร์ตี้ จำกัด และ กลุ่มบริษัท ในเครือ บริษัท แม่ คือ บริษัท คาสเซ่อร์พีค โฮลดิ้งส์ จำกัด มหาชน ได้เลือก ต่ำแหน่งที่ดิน เพื่อทำโครงการครั้งนี้ เพราะถือว่าเป็นจุดแข็งของ โครงการสิวารัตน์ ๙ โครงการสิวารัตน์ ๙ ได้รับการสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐ ( BOI ) เสนอราคาขั้นต่ำที่ ราคา 1,199,999.บาทต่อหน่วย ทำให้ ในทำเลย่านเดี่ยวกันและคู่แข่งเดี่ยวกัน ไม่มีโครงการที่น่าเป็นอุประสรรคต่อการวางแผนการตลาดของโครงการสิวารัตน์ ๙ แต่การประเมินความเสี่ยงนั้น โครงการประเมินไวที่แผนการตลาด ลูกค้าหรือกลุ่มเป้าหมายระดับล่างที่อาจมีกำลังซื้อ แต่ไม่มีโอกาส อาจเป็นเพราะ สภาพ สังคมปัจจุบันความแตกแยกของสังคม สภาวะเศษฐกิจที่ตกต่ำและการตกงานอาจเพิ่มขึ้ อาจทำให้ยอดขายลดลง และไม่ตรงต่อเป้าหมายที่แผนงานได้กำหนดเอาไว้ ท้าแผนกำหนดหรืออุปสรรคนี้ได้เกิดขึ้นจริง ๆ บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้กำหนดราคาขายขั้นต่ำ ไว้ที่ 1,099,999. บาท อาจทำให้บริษัท เอกธนา พร้อพเพ่อร์ตี้ จำกัด มีรายได้ลดลง ถึง 35,000,000, บาท แต่ไม่เป็นผลกระทบต่อต้นทุนและการดำเนินการใด เพราะว่า เป็นโครงการที่ ได้รับการสนับสนุนในภาครัฐ ( BOI) ซึ่งไม่ต้องชำระภาษีหลังการปิดงบลุดปลายปี ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบโครงการอื่นในย่านนี้ . การตลาด ในรูปแบบราคาสินค้า คือ โครงการสิวารัตน์ ๙ มีราคาที่ถูกบังคับด้วยราคาที่สำนักงาน ( BOI ) ได้ควบคุม ราคา ที่ต้องการไม่ให้จำหน่ายเกินราคา ของภาครัฐกำหนด โครงการสิวารัตน์ไม่สามารถกำหนดราคาเกินกว่านี้จึง ถือว่า มาตรการนี้เป็นอุประสรรคต่อการบริหารโครงการด้านการขาย ถ้าต้องปรับราคาสินค้าให้สูงขึ้น เพื่อต้องการกำไร ราคา (BOI ) 1,200,000’. บาท ต่อหน่วย ท้าราคาวัสดุสูงขึ้น อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นจะทำให้มีผลต่อรายได้บริษัทฯ ทันทีทางคณะกรรมการบริษัทไดกำหนดที่ต้นทุนการก่อสร้าง ไว้ว่า ถ้าราคาวัสดุมีความปรับตัวอ่ยารุนแรงและมีแนวโน่มว่าจะคงที่ของราคาสินค้า ให้ดำเนินการ ปรับราคาสินค้าทันที่ ทั้งนี้ให้ศึกษาผลกระทบด้านตลาดและกำไรหลังหักภาษีปลายปี ผลประกอบการณ์กำไร นั้นให้มีผลไว้ที่ บวกหรือลบ จำนวน 35,000,000,บาท แล้วให้มีมัติเป็นรายงานการประชุม ในการจำหน่ายลดราคา ต่อหน่วย 1,099,999.บาท และให้ปรับโครงสร้างของรายการจัดซื้อวัดสดุทันที่ แผนการวิธีปรับลดราคานี้โครงการสิวารัตน์ก็ยังได้เปีรยบคู่แข่งทางธุรกิจเป็นอย่างมากทำให้มั่นใจในการขายที่ถูกกำหนดและควบคุมราคของภาครัฐ การตลาดที่เป็นราคาที่น่าเสียงนั้นถ้าโครงการสิวารัตน์ปรับลดราคาลงมาอีกจะเป็นผลให้คู่แข่งทางธุรกิจลดน้อยลงตามไปด้วย . การตลาดที่กำหนดด้วยวิธิการจำหน่ายสินค้า การจำหน่าย บ้าน โครงการสิวารัตน์ ได้กำหนดหลักการการจำหน่ายคือ การจำหน่ายโคยกำหนดที่ที่ตั้งโครงการหรือหน้าโครงการก่อสร้างโครงการสิวารัตน์ และ ตามจุดขายที่เคลื่อนที่ . ๑. การขายที่หน้าโครงการสิวารัตน์ ๙ ในบารบริหารความเสี่ยงโครงการสิวารตน์ จัดให้มีการบริการรับ,กค้าถึงบ้านตั้งแต่ดูโครงการจนกลับที่พัก มีรถรับส่งลูกค้า . ๒.การขายเคื่ลอน โครงการสิวารัตน์ จัดใหมีการจำหน่ายโครงการตาม ศูนย์การค้า ทุกที่ จจะออกศูนย์ บิกซี เป็นหลักเพราะมีลูกค้าเยอะมากใน อ. บางบัวทอง และจ. นนทบุรี . ๓.จำนวนพนักงานขาย โครงการสิวารัตน์ ๙ ตั้งไว้ คือ ๔ คน ทำหน้าที่ด้าน การขายและทำสัญญานิติกรรมแบ๊ง และส่วนหน้าที่องค์ประกอบอื่น พนักงานโครงการจะประสานกัน ตั้งแต่ วิศวะกร จัดซื้อโครงการและ นายช่างโครงการ ร่วมมือการให้บริการ เพื่อการแข่งกับความเสี่ยงในธุรกิจที่อาจเกิดขึ้น ทั้งนี้ตั้งแต่โครงการสิวารัตน์ปฏิบัติงานมาไม่มีโครงการใดเกิดความเสียงในธุรกิจ ทุกโครงการเป็นไปตามแผนโครงการตลอดมา . ๔.การประชาสัมพันธ์หน่วยงานรัฐ ส่งเสริมให้เจ้าหน้ารัฐซื้อโครงการ โดยมีส่วนลด การซื้อบ้าน ๕% ทุกหลัง ที่มีการซื้อขาย . การตลาดที่กำหนดด้วย การโปรโมชั่น สินค้า การใช้โปรโมชั่นสินค้า โครงการสิวารัตน์ ๙นั้นได้กำหนอลดราคาสินค้าไว้แล้ว เช่น ตั้งราคาหน้าโครงการ ที่ 1,555,000. บาท แต่ราคาจำหน่ายเป็นรายการโปรโมชั่น ตามราคาที่หน่วยงานรัฐกำหนอให้ เป็นราคาบังคับ มีการแจกรายการแถมสินค้าประกอบบ้าน เช่นแถมแอร์ หรือลดราคาเทากับแอร์ หนึ่งตัว โครงการสิวารัตน์ในการบริหารความเสี่ยงนั้นจะน้นหนักไปที่ราคาเป็นหลัก การขายราคาที่กำหนดเองนั้นจะกระทำก่อน แต่เมื่อมีเหตุความเสียงจะใช้มาตรการลดราคาออกมาใช้เพราะเป็นกลยุทธืที่เตรียมไว้สุดทาย . การวางแผนการผลิต . แผนการก่อสร้างโครงการ โครงการสิวารัตน์กำหนดการก่อสร้างไว้ตามลำดับ คือ การก่อสร้างระบบสาธาระณูประโภคโครงการสิวารัตน์ให้ความสำสัมคัญต่อการก่อสร้างทุกรูปแบบจะเน้นการบรหารงานการก่อสร้างที่มีความเสียงตลอดเวลา ตั้งแต่การควบคุม คุณภาพ การควบคุมต้นทุน การควบคุมระยะเวลา สิ่งเหล่านี้ โครงการสิวารัตน์เป็นต้นแบบการก่อสร้างได้ดีที่สุด เป็นจุดแข็งของ บริษัทฯ เช่น การจัดซื้อวัสดุ จะจัดซื้อเอง การก่อสร้างจะใช้การจัดจ้างแรงงานเอง จัดจ้างโดยเป็น นายจ้างแรงงานด่างด้าวเอง ให้การรับตัดรับจ้างค่าแรงงานให้กับแรงงานที่มีฝีมือคือแรงงานไทยจะ จัดจ้างเอง จากระบบจัดจ้างเอง ทุกระบบการก่อสร้างทำเอง . การวางแผนการก่อสร้างอาคาร โครงการสิวารัตน์ จัดจ้างแรงงานที่ใช้แรงงานที่จดทะเบียนต่างด้าวเอง เพราะมีค่าจ้างที่ถูก ป็นการลดต้นทุนการผลิต จัดทำระบบบัญชีแรงงานเองทุกๆวัน และการควบคุมการผลิตทุกขั้นตอนควบคุมด้วย วิศวะกรที่เป็นมืออาชีพ ที่มีประสบการณ์ เป็น ๑๐ ปีการควบคุมการผลิตต้นทุนต่ำนั้น ถือเป็นจุดแข็งของ บริษัทฯ ที่ทำทุกวันนี้ ในการบริหารความเสี่ยงจึงถือได้ว่า สิวารัตน์มี ความสามารถปรับตัวได้ดี โครงการ หนึ่งในรูปบบ ธุรกิจประเภทเดียวกัน แต่นั่นก็เป็นความใส่ใจของผู้บริหารที่ลงมาสนใจแรงงาน จัดเตรียมการเป็นนายจ้างเองเพื่อการลดต้นทุนของการทำงาน ที่มีแผนเตรียมการไว้ร่วงหน้าทุกโครงการ ปัจจุบันมีแรงงานต่างด้าว จำนวน ๔๐๐ คน ที่อยู่ในการดูแล ของโครวการสิวารัตน์ พร้อมทำงานและเป็นแรงงารที่มีคุณภาพ พร้อมให้การคุมครองดูแล เป็นอย่างดีจากโครงการ . การวางแผนการเงินที่มีความเสี่ยงฉุกเฉิน . การวางแผนการเงิน โครงการสิวารัตน์ ๙ เป็นโครงการที่ บริหารและดำเนินงานโดย บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มีทุนจดทะเบียน ชำระเต็ม ๔๐,๐๐๐,๐๐๐. บาท บริษัท คาสเซ่อร์พีค เรียลเอสเทต จำกัด มีทุนจดทะเบียน ๔๐๐ ล้าน ชำระเต็ม และบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนใจตลาดหลักทรัพย์ ทุนจดทะเบียน ๔๐๐ ล้านบาท และมีผลกำไรในการประกอบการทุกปี และมีเงินสดในการประกอบการธุรกิจขั้นต้น ใจการจัดการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา คืองานถมดิน ๓๐ ล้าน บาท การซื้อที่ดิน ๔๐ ล้านบาท เงินคงเหลือจากการประกอบการจากโครงการที่ผ่านมาคงบัญชีไว ๒๑๕ ล้าน โครงการสิวารัตน์ ๙ ในนามบริษัทฯ นั้นคิดว่า มีเงินจำนวนมากพอในการพัฒนาโครงการแต่การหมุนเวียงนั้น อาจะไม่เพียงพอ และเป็นบริษัทที่มีความจำเป็นต้องประกอบการธุรกิจอื่นในนามบริษัทอื่น จึงคิดว่าน่าจะต้องสำรองเงินสดคงคลังไว้ จึงต้อง หาแหล่งเงินทุนสนับสนุนในการบริหารและจัดการต่อไป ในคณะกรรมการบริษัท เอกธนาและกลุ่มบริษัทในเครือจึงขอมัติที่ประชุมใหญ่ขออนุมัติเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุนโครงการ สิวารัตน์ ๙ เพื่อ การจัดการและการบริหารตลอดจน เอกสารการ สนับสนุนการเงินเพื่อเป็น หลักค้ำประกันโครงการ กับหน่วยงาน ราชการหรือต่อคณะ กรรมการจัดสรรจังหวัด นนทบุรี ตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓ . ทั้งนี้เพื่อเป็นการใช้เงินอย่างมีระบบและระเบียบการใช้เงินในการทำธุรกิจความเสี่ยงจึงให้ขออนุมัติขอเงินกู้ต่อสถาบันการเงิน ส่วนเงินสดที่มีอยู่นั้นให้คงประจำไว้ที่สถาบันการเงินเป็นเงินฉุกเฉินในการทำธุรกิจต่ไปให้กรรมการผู้อำนวยการ คุณอารี เต็มพิทยาคมเป็นผู้รับผิดชอบต่อไป . . แผนการโอนกรรมสิทธ์ฉุกเฉิน . โครงการสิวารัตน์ ๙ เป็นโครงการที่ประกอบการมานานมีความรอบครอบมากพอที่จะรับมือ กับลูกค้าที่มาสนใจซื้อบ้านในโครงการดังกล่าว ฝ่ายนิติกรรม ของบริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จัดการบริหารเพื่อให้ทันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกบ้านเมื่อถึงระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ จะไม่ให้ช้า ทันต่อการขอเปิดโฉนดและส่งมอบเงินคืน สถาบันการเงินและทางโครงการสิวารัตน์ ใช้มาตรการนี้มาโดยตลอด เรียกว่า แผน ๒๐ วันโอน กรรมสิทธิ์ทันที เนื้อหาคือ เริมเก็บเอกสารบ้านและเอกสารลูกค้าในวันทำสัญญา และเรียกเก็บเอกสารอื่นๆในวันอื่นต่อมา ฝ่ายก่อสร้างส่งบ้านส่งบ้านให้ฝ่านนิติกรรม ฝ่ายนิติกรรม ตรวจรับบ้านพร้อมส่งธนาคารประเมินพร้อมกัน ใน ๓ วันและจากนัน รอสถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อ ในเวลา ๑๕ วัน จากนั้น เซ็นต์นิติกรรม ๑ วัน และไปโอนในวันรุ่งขึ้น รวมระยะเวลา การทำนิติกรรมหลังจากบ้านเสร็จ และรอนิติกรรมสินเชื่อสถาบันการเงิน พร้อมวันโอนกรรมสิทธิ์ ๒๐ วัน การทำลักษณะนี้ทำให้ชำละหนี้ได้เร็วและทราบการกำหนดโอนร่วงหน้า เช่นการก่อสร้าง ใช้เวลา ๑๐๐วัน การโอนกรรมสิทื ใช้เวลา ๒๐ วัน รวมแล้ว บ้านหนึ่งหลังใช้เวลาการปฏิบัติงานในการทำงานทั้งสิ้นนั้นรวมเวลา ๑๒๐ วัน กำหนดรู้ทันทีว่าการโอนทั้งโครงการใช้เวลาเท่าไร โครงการสิวารัตน์ ใช้ตลอดมาครับ
โครงการสิวารัตน์ทุกโครงการ
บริหารธุรกิจ แบบการระวังป้องกันและศึกษาข้อมูลที่เกียวเนื่องโดยตลอดและเตรียมแผนป้องกันเป็นอย่างดี ดร.สมัย เหมมั่น ฝากให้ผู้ประกอบการศึกษาเป็นกรณีศึกษาในแต่ละปีต่อไป
โครงการสิวารัตน์ทุกโครงการ
บริหารธุรกิจ แบบการระวังป้องกันและศึกษาข้อมูลที่เกียวเนื่องโดยตลอดและเตรียมแผนป้องกันเป็นอย่างดี ดร.สมัย เหมมั่น ฝากให้ผู้ประกอบการศึกษาเป็นกรณีศึกษาในแต่ละปีต่อไป
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางชะลอตัวนับจากครึ่งหลังปี 2553 ที่ผ่านมา โดยยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ในหลายๆ โครงการเริ่มชะลอตัวลง และใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างระดมแคมเปญการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นตลาดและจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับแนวโน้มในปี 2554 -2555 นอกจากแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้หมดลงแล้ว ธุรกิจยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่อาจทำให้การเติบโตของความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนตัวลงกว่าในปีที่ผ่านมา ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ปัจจัยที่มีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันทางธุรกิจและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554 -2555 โดยมีประเด็นสำคัญดังต่อไปนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 -2555 นี้ คาดว่าจะชะลอตัว แม้ธุรกิจยังอาจได้รับปัจจัยหนุนจากการขยายตัวของรายได้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลในเชิงบวกต่ออำนาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ในอีกด้านหนึ่งแนวโน้มราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 ยังต้องเผชิญปัจจัยที่อาจเป็นอุปสรรคหรือข้อจำกัดต่อการเติบโตของตลาดหลายด้าน ดังนี้
แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2554 แรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยสถานการณ์ราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความกังวลต่อทิศทางเงินเฟ้อในระยะต่อไปเป็นประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้น้ำหนักความสำคัญมากขึ้นในการกำหนดนโยบายการเงิน และทำให้นโยบายอัตราดอกเบี้ยของทางการจะยังคงอยู่ในทิศทางขาขึ้น ในที่สุดแล้วย่อมส่งผ่านมายังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จะส่งผลต่อผู้บริโภคที่พึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านกำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง
ทิศทางการปรับขึ้นของต้นทุนทางธุรกิจที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย โดยต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญที่มีทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2554 จะปรับขึ้นประมาณร้อยละ 4.5-5.5 จากที่ขยายตัวร้อยละ 2.3 ในปี 2553 ดังนั้นเมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สูงขึ้นย่อมจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยในปี 2554 ให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพสูงอาจปรับตัวขึ้นมากกว่าร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับราคาที่เปิดตัวในปี 2553 (เปรียบเทียบระหว่างสินค้าที่มีคุณสมบัติเหมือนกัน)
ภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันอุปทานคงค้างที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดยังคงอยู่ระดับสูง ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงมีแผนเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยจากการรวบรวมตัวเลขในเบื้องต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการเปิดโครงการในปี 2554 นี้ จะมีประมาณ 80,000-90,000 หน่วย แม้ว่าจำนวนที่เปิดตัวจะน้อยลงกว่าในปี 2553 ที่มีจำนวนสูงถึง 114,035 หน่วย แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการในบางทำเล เนื่องจากตลาดเริ่มมีสัญญาณของยอดขายที่ชะลอตัวลง ประกอบกับในบางทำเลมีการเปิดโครงการพร้อมกันเป็นจำนวนมาก ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูง
การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลต่อระยะเวลาการปิดโครงการและคุณภาพของโครงการ ในปี 2554 ปัญหาการขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้างคาดว่าจะเริ่มมีความรุนแรงมากขึ้น เมื่อผู้ประกอบการต่างมีการเร่งเปิดโครงการกันเป็นจำนวนมากในปีที่ผ่านมา ทำให้ในปี 2554 นี้จะเริ่มมีการก่อสร้างขึ้นพร้อมกันหลายๆโครงการ อีกทั้งยังมีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐเกิดขึ้นหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า การก่อสร้างถนนสายต่างๆ ทำให้ความต้องการแรงงานในปีนี้จึงมีสูงมากกว่าปกติ ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในระยะข้างหน้าอาจต้องให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องของปัญหาการขาดแคลนแรงงานด้วยเช่นกัน
นอกจากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้นที่ผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เพื่อนำมาเป็นองค์ประกอบในการกำหนดทิศทางการดำเนินธุรกิจในปีนี้แล้ว ผู้ประกอบการยังคงต้องติดตามประเด็นเรื่องมาตรการต่างๆ ที่อาจจะมีเพิ่มเติมในระยะข้างหน้า เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงให้ความสำคัญต่อการติดตามการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะการติดตามสัญญาณของอุปทานคงค้างเหลือขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีจำนวนสูงขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งหากตลาดเริ่มมีสัญญาณชี้ชัดถึงความเสี่ยงเพิ่มสูงขึ้น อาจเป็นแรงกดดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่จะมาสร้างความสมดุลและเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังเช่นที่เคยออกมาตรการจำกัดวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2553 ที่ผ่านมา
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้าก็ตาม แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ การเปิดโครงการใหม่จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้ คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จ การวางกลยุทธ์การตลาดจึงอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป สำหรับแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า
การพัฒนาบ้านแนวราบปี 2554-2555 ขยายตัวโดดเด่น...ปัจจัยสนับสนุนจากโครงการรถไฟฟ้า
การพัฒนาระบบการขนส่งมวลชนที่ขยายตัวออกสู่จังหวัดใกล้เคียงกรุงเทพฯ เช่น โครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมออกไปสู่ชานเมืองได้เปิดทำเลที่มีศักยภาพในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งจะสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่มีศักยภาพทางการตลาดในปีนี้ เช่น ทำเลใกล้เคียงรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากเริ่มมีการก่อสร้างอย่างเป็นรูปธรรม ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ เริ่มมีความคืบหน้ามากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการได้เตรียมแผนการลงทุนเพื่อรองรับโครงการรถไฟฟ้าไปล่วงหน้า ทั้งนี้การที่ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น ยังช่วยขยายฐานลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่หรือในจังหวัดนั้นๆ เพิ่มขึ้น จากเดิมที่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เป็นส่วนใหญ่
สำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบในปีนี้ ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจ โดยหันมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาระดับกลาง-บน เป็นสัดส่วนมากขึ้น ตามภาวะการเติบโตทางเศรษฐกิจ และการจ้างงานที่เป็นแรงหนุนต่อความมั่นคงและการมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค ขณะที่ทาวน์เฮาส์นั้น ผู้ประกอบการยังเน้นการพัฒนาที่ระดับล่าง-ปานกลาง โดยส่วนหนึ่งจะเป็นโครงการภายใต้การส่งเสริมการลงทุนในกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง หรือ โครงการบ้านบีโอไอ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554 น่าจะมีจำนวนประมาณ 27,750-28,500 เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.4-17.5 จากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 6.8 ในปี 2553
การพัฒนาโครงการแนวสูงปี 2554-2555 : คาดเปิดโครงการใหม่ชะลอลง...ผู้ประกอบการปรับแผนลดความเสี่ยงทางธุรกิจ
สำหรับแนวโน้มการพัฒนาคอนโดมิเนียมในปี 2554 นี้ แม้คาดว่าจะชะลอลงในปีนี้ โดยจากการประเมินตัวเลขในเบื้องต้นของ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 50,000-60,000 หน่วย ซึ่งการที่ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมนั้น เนื่องจากมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมยังมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยในด้านของการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ปัจจัยด้านการลงทุน ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง รวมถึงปัจจัยด้านระบบขนส่งสาธารณะ
แต่อย่างไรก็ตามในการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ผู้ประกอบการอาจต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างมากมาย อีกทั้งความต้องการในบางพื้นที่ได้ถูกดูดซับไปเป็นจำนวนหนึ่งแล้ว ทำให้การเปิดโครงการในทำเลดังกล่าวในระยะหลัง ผู้ประกอบการเริ่มเผชิญกับปัญหายอดขายที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้คอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงล่างยังอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะประเด็นในเรื่องของความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้า เมื่อผู้บริโภคบางกลุ่มเริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และราคาสินค้าที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554-2555 มีประมาณ 40,000-41,250 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.0-3.1 แม้เป็นอัตราที่ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 15.3 ในปี 2553 แต่จำนวนหน่วยที่สร้างเสร็จนับเป็นระดับที่สูงที่สุดตั้งแต่ปี 2540 อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มเผชิญกับความยากในการทำตลาดมากขึ้น อาทิ การแข่งขันที่รุนแรง จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายเริ่มสะสมเป็นจำนวนที่สูง ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น รวมถึงกฎระเบียบต่างๆ เป็นต้น ทำให้ผู้ประกอบการคงจะเริ่มมีการปรับกลยุทธ์การลงทุน โดยคาดว่าคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จน่าจะเริ่มชะลอลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ธุรกิจรับสร้างบ้าน: ขยายตัวได้ดี ... แต่ต้องเผชิญกับข้อจำกัดทางธุรกิจ
แนวโน้มธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยปี 2554-2555 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะขยายตัวได้ดี จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ดี ประกอบกับธุรกิจรับสร้างบ้านยังมีปัจจัยหนุนจาก แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิต จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ประกอบการที่จะเร่งทำการตลาด กระตุ้นไปยังกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินให้เร่งตัดสินใจในระหว่างที่ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ปรับตัวสูงจนเกินไป นอกจากนี้ปัจจัยสนับสนุนจากการขยายเส้นทางโครงข่ายรถไฟฟ้าออกไปนอกเมืองเพิ่มขึ้นนั้น ยังมีผลต่อการตัดสินใจให้ผู้บริโภคที่มีที่ดินในทำเลดังกล่าวให้ตัดสินใจปลูกสร้างที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน
สำหรับตลาดรับปลูกสร้างบ้านในปีนี้ คาดว่าจะขยายตัวออกสู่จังหวัดรอบนอกมากขึ้นตามการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้า และการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดตัวตามชานเมืองมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการคงต้องปรับกระบวนการธุรกิจเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตลาด เช่น การขยายสาขาไปยังทำเลศักยภาพ อย่างจังหวัดนนทบุรีที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่าน เป็นต้น โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2554 จำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 22,750-23,000 เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8-7.0 เมื่อเทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 0.9 ในปี 2553 อย่างไรก็ดี ปัญหาสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านที่ต้องเผชิญในปีนี้ คือ การขาดแคลนแรงงานฝีมือ ซึ่งอาจส่งผลต่อระยะเวลาการก่อสร้างและคุณภาพของงานได้ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงอาจต้องมีแผนรองรับกับปัญหาที่จะเกิดขึ้นด้วยเช่นกัน
บทสรุปและข้อคิดเห็น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554-2555 เติบโตไปตามทิศทางของเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยในปีนี้คาดว่ากิจกรรมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะเติบโตในระดับที่ไม่หวือหวามากนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2554 แต่คาดว่ากิจกรรมการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมามีความคึกคักอีกครั้งหนึ่ง เนื่องจากกรมธนารักษ์จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ระหว่างปี 2555-2558 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ซึ่งราคาประเมินที่ดินใหม่ในบางทำเลปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับราคาประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ดังนั้นในช่วงครึ่งหลังของปี จะเป็นช่วงจังหวะที่ผู้ประกอบการคงจะกลับมาทำตลาดกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างอีกครั้ง
นอกจากนี้ ศูนย์วิจักสิกรไทย มีความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คงจะมีอุณหภูมิการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะเมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเปิดกลยุทธ์เชิงรุกอย่างหนักในทุกกลุ่มลูกค้า ทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กคงต้องปรับตัวในการทำธุรกิจ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด โดยตัวแปรสำคัญของความสำเร็จของโครงการที่จะเกิดขึ้นนอกจากจะอยู่ที่ตัวสินค้า (เช่น รูปแบบ ดีไซน์ คอนเซ็ปท์ของโครงการ) และทำเลแล้ว ยังต้องอาศัยศักยภาพเฉพาะตัวในด้านการบริหารจัดการในหลายๆมิติ เช่น การบริหารต้นทุน ในภาวะที่ต้นทุนมีทิศทางปรับสูงขึ้น ไม่ว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับขึ้นเป็นอัตราปกติ การบริหารต้นทุนให้ต่ำกว่าย่อมหมายถึงการตั้งราคาได้ต่ำกว่าคู่แข่ง หรือมีมาร์จินกำไรที่สูงกว่าคู่แข่ง และการบริหารการผลิต เช่น ลดระยะเวลาในการก่อสร้าง แต่ยังคงคุณภาพของงานก่อสร้าง เพื่อที่จะสามารถควบคุมปริมาณซัพพลายให้เป็นไปตามเป้าหมาย ประกอบกับการสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จเร็วจะสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้เช่นกัน เป็นต้น
โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554 น่าจะมีประมาณ 90,500-92,750 หน่วย เติบโตร้อยละ 5.5-8.2 จากที่ขยายตัวร้อยละ 9.0 ในปี 2553 (ไม่รวมโครงการบ้านเอื้ออาทร) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทุกประเภท โดยคาดว่าโครงการแนวราบน่าจะมีน้ำหนักเพิ่มมากขึ้น จากที่ชะลอลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทคอนโดมิเนียมคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับสูงในปีนี้ ขณะที่การรวบรวมตัวเลขในเบื้องต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการเปิดโครงการในปี 2554 นี้ จะมีประมาณ 80,000-90,000 หน่วย
สำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปี 2554-2555 นี้ ท่ามกลางอุณหภูมิการแข่งขันที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประกอบกับตลาดในปัจจุบันเริ่มมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดเป็นจำนวนมาก จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะมีเวลาในการเลือกที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและสอดคล้องกับความต้องการของตนเองมากขึ้น สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุน เช่น การปล่อยให้เช่า หรือเพื่อขายต่อนั้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเริ่มทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงอาจต้องคำนึงถึงระยะเวลาการคุ้มทุนที่จะใช้เวาลายาวนานขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 -2555 นี้ คาดว่าจะชะลอตัว แม้ธุรกิจยังอาจได้รับปัจจัยหนุนจากการขยายตัวของรายได้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลในเชิงบวกต่ออำนาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ในอีกด้านหนึ่งแนวโน้มราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 ยังต้องเผชิญปัจจัยที่อาจเป็นอุปสรรคหรือข้อจำกัดต่อการเติบโตของตลาดหลายด้าน ดังนี้
แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2554 แรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยสถานการณ์ราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความกังวลต่อทิศทางเงินเฟ้อในระยะต่อไปเป็นประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้น้ำหนักความสำคัญมากขึ้นในการกำหนดนโยบายการเงิน และทำให้นโยบายอัตราดอกเบี้ยของทางการจะยังคงอยู่ในทิศทางขาขึ้น ในที่สุดแล้วย่อมส่งผ่านมายังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จะส่งผลต่อผู้บริโภคที่พึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านกำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง
ทิศทางการปรับขึ้นของต้นทุนทางธุรกิจที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย โดยต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญที่มีทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2554 จะปรับขึ้นประมาณร้อยละ 4.5-5.5 จากที่ขยายตัวร้อยละ 2.3 ในปี 2553 ดังนั้นเมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สูงขึ้นย่อมจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยในปี 2554 ให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพสูงอาจปรับตัวขึ้นมากกว่าร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับราคาที่เปิดตัวในปี 2553 (เปรียบเทียบระหว่างสินค้าที่มีคุณสมบัติเหมือนกัน)
ภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันอุปทานคงค้างที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดยังคงอยู่ระดับสูง ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงมีแผนเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยจากการรวบรวมตัวเลขในเบื้องต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการเปิดโครงการในปี 2554 นี้ จะมีประมาณ 80,000-90,000 หน่วย แม้ว่าจำนวนที่เปิดตัวจะน้อยลงกว่าในปี 2553 ที่มีจำนวนสูงถึง 114,035 หน่วย แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการในบางทำเล เนื่องจากตลาดเริ่มมีสัญญาณของยอดขายที่ชะลอตัวลง ประกอบกับในบางทำเลมีการเปิดโครงการพร้อมกันเป็นจำนวนมาก ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูง
การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลต่อระยะเวลาการปิดโครงการและคุณภาพของโครงการ ในปี 2554 ปัญหาการขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้างคาดว่าจะเริ่มมีความรุนแรงมากขึ้น เมื่อผู้ประกอบการต่างมีการเร่งเปิดโครงการกันเป็นจำนวนมากในปีที่ผ่านมา ทำให้ในปี 2554 นี้จะเริ่มมีการก่อสร้างขึ้นพร้อมกันหลายๆโครงการ อีกทั้งยังมีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐเกิดขึ้นหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า การก่อสร้างถนนสายต่างๆ ทำให้ความต้องการแรงงานในปีนี้จึงมีสูงมากกว่าปกติ ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในระยะข้างหน้าอาจต้องให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องของปัญหาการขาดแคลนแรงงานด้วยเช่นกัน
นอกจากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้นที่ผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เพื่อนำมาเป็นองค์ประกอบในการกำหนดทิศทางการดำเนินธุรกิจในปีนี้แล้ว ผู้ประกอบการยังคงต้องติดตามประเด็นเรื่องมาตรการต่างๆ ที่อาจจะมีเพิ่มเติมในระยะข้างหน้า เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงให้ความสำคัญต่อการติดตามการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะการติดตามสัญญาณของอุปทานคงค้างเหลือขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีจำนวนสูงขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งหากตลาดเริ่มมีสัญญาณชี้ชัดถึงความเสี่ยงเพิ่มสูงขึ้น อาจเป็นแรงกดดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่จะมาสร้างความสมดุลและเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังเช่นที่เคยออกมาตรการจำกัดวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2553 ที่ผ่านมา
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้าก็ตาม แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ การเปิดโครงการใหม่จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้ คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จ การวางกลยุทธ์การตลาดจึงอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป สำหรับแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า
การพัฒนาบ้านแนวราบปี 2554-2555 ขยายตัวโดดเด่น...ปัจจัยสนับสนุนจากโครงการรถไฟฟ้า
การพัฒนาระบบการขนส่งมวลชนที่ขยายตัวออกสู่จังหวัดใกล้เคียงกรุงเทพฯ เช่น โครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมออกไปสู่ชานเมืองได้เปิดทำเลที่มีศักยภาพในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งจะสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่มีศักยภาพทางการตลาดในปีนี้ เช่น ทำเลใกล้เคียงรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากเริ่มมีการก่อสร้างอย่างเป็นรูปธรรม ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ เริ่มมีความคืบหน้ามากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการได้เตรียมแผนการลงทุนเพื่อรองรับโครงการรถไฟฟ้าไปล่วงหน้า ทั้งนี้การที่ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น ยังช่วยขยายฐานลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่หรือในจังหวัดนั้นๆ เพิ่มขึ้น จากเดิมที่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เป็นส่วนใหญ่
สำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบในปีนี้ ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจ โดยหันมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาระดับกลาง-บน เป็นสัดส่วนมากขึ้น ตามภาวะการเติบโตทางเศรษฐกิจ และการจ้างงานที่เป็นแรงหนุนต่อความมั่นคงและการมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค ขณะที่ทาวน์เฮาส์นั้น ผู้ประกอบการยังเน้นการพัฒนาที่ระดับล่าง-ปานกลาง โดยส่วนหนึ่งจะเป็นโครงการภายใต้การส่งเสริมการลงทุนในกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง หรือ โครงการบ้านบีโอไอ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554 น่าจะมีจำนวนประมาณ 27,750-28,500 เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.4-17.5 จากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 6.8 ในปี 2553
การพัฒนาโครงการแนวสูงปี 2554-2555 : คาดเปิดโครงการใหม่ชะลอลง...ผู้ประกอบการปรับแผนลดความเสี่ยงทางธุรกิจ
สำหรับแนวโน้มการพัฒนาคอนโดมิเนียมในปี 2554 นี้ แม้คาดว่าจะชะลอลงในปีนี้ โดยจากการประเมินตัวเลขในเบื้องต้นของ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 50,000-60,000 หน่วย ซึ่งการที่ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมนั้น เนื่องจากมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมยังมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยในด้านของการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ปัจจัยด้านการลงทุน ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง รวมถึงปัจจัยด้านระบบขนส่งสาธารณะ
แต่อย่างไรก็ตามในการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ผู้ประกอบการอาจต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างมากมาย อีกทั้งความต้องการในบางพื้นที่ได้ถูกดูดซับไปเป็นจำนวนหนึ่งแล้ว ทำให้การเปิดโครงการในทำเลดังกล่าวในระยะหลัง ผู้ประกอบการเริ่มเผชิญกับปัญหายอดขายที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้คอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงล่างยังอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะประเด็นในเรื่องของความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้า เมื่อผู้บริโภคบางกลุ่มเริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และราคาสินค้าที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554-2555 มีประมาณ 40,000-41,250 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.0-3.1 แม้เป็นอัตราที่ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 15.3 ในปี 2553 แต่จำนวนหน่วยที่สร้างเสร็จนับเป็นระดับที่สูงที่สุดตั้งแต่ปี 2540 อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มเผชิญกับความยากในการทำตลาดมากขึ้น อาทิ การแข่งขันที่รุนแรง จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายเริ่มสะสมเป็นจำนวนที่สูง ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น รวมถึงกฎระเบียบต่างๆ เป็นต้น ทำให้ผู้ประกอบการคงจะเริ่มมีการปรับกลยุทธ์การลงทุน โดยคาดว่าคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จน่าจะเริ่มชะลอลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ธุรกิจรับสร้างบ้าน: ขยายตัวได้ดี ... แต่ต้องเผชิญกับข้อจำกัดทางธุรกิจ
แนวโน้มธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยปี 2554-2555 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะขยายตัวได้ดี จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ดี ประกอบกับธุรกิจรับสร้างบ้านยังมีปัจจัยหนุนจาก แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิต จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ประกอบการที่จะเร่งทำการตลาด กระตุ้นไปยังกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินให้เร่งตัดสินใจในระหว่างที่ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ปรับตัวสูงจนเกินไป นอกจากนี้ปัจจัยสนับสนุนจากการขยายเส้นทางโครงข่ายรถไฟฟ้าออกไปนอกเมืองเพิ่มขึ้นนั้น ยังมีผลต่อการตัดสินใจให้ผู้บริโภคที่มีที่ดินในทำเลดังกล่าวให้ตัดสินใจปลูกสร้างที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน
สำหรับตลาดรับปลูกสร้างบ้านในปีนี้ คาดว่าจะขยายตัวออกสู่จังหวัดรอบนอกมากขึ้นตามการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้า และการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดตัวตามชานเมืองมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการคงต้องปรับกระบวนการธุรกิจเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตลาด เช่น การขยายสาขาไปยังทำเลศักยภาพ อย่างจังหวัดนนทบุรีที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่าน เป็นต้น โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2554 จำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 22,750-23,000 เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8-7.0 เมื่อเทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 0.9 ในปี 2553 อย่างไรก็ดี ปัญหาสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านที่ต้องเผชิญในปีนี้ คือ การขาดแคลนแรงงานฝีมือ ซึ่งอาจส่งผลต่อระยะเวลาการก่อสร้างและคุณภาพของงานได้ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงอาจต้องมีแผนรองรับกับปัญหาที่จะเกิดขึ้นด้วยเช่นกัน
บทสรุปและข้อคิดเห็น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554-2555 เติบโตไปตามทิศทางของเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยในปีนี้คาดว่ากิจกรรมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะเติบโตในระดับที่ไม่หวือหวามากนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2554 แต่คาดว่ากิจกรรมการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมามีความคึกคักอีกครั้งหนึ่ง เนื่องจากกรมธนารักษ์จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ระหว่างปี 2555-2558 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ซึ่งราคาประเมินที่ดินใหม่ในบางทำเลปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับราคาประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ดังนั้นในช่วงครึ่งหลังของปี จะเป็นช่วงจังหวะที่ผู้ประกอบการคงจะกลับมาทำตลาดกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างอีกครั้ง
นอกจากนี้ ศูนย์วิจักสิกรไทย มีความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คงจะมีอุณหภูมิการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะเมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเปิดกลยุทธ์เชิงรุกอย่างหนักในทุกกลุ่มลูกค้า ทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กคงต้องปรับตัวในการทำธุรกิจ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด โดยตัวแปรสำคัญของความสำเร็จของโครงการที่จะเกิดขึ้นนอกจากจะอยู่ที่ตัวสินค้า (เช่น รูปแบบ ดีไซน์ คอนเซ็ปท์ของโครงการ) และทำเลแล้ว ยังต้องอาศัยศักยภาพเฉพาะตัวในด้านการบริหารจัดการในหลายๆมิติ เช่น การบริหารต้นทุน ในภาวะที่ต้นทุนมีทิศทางปรับสูงขึ้น ไม่ว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับขึ้นเป็นอัตราปกติ การบริหารต้นทุนให้ต่ำกว่าย่อมหมายถึงการตั้งราคาได้ต่ำกว่าคู่แข่ง หรือมีมาร์จินกำไรที่สูงกว่าคู่แข่ง และการบริหารการผลิต เช่น ลดระยะเวลาในการก่อสร้าง แต่ยังคงคุณภาพของงานก่อสร้าง เพื่อที่จะสามารถควบคุมปริมาณซัพพลายให้เป็นไปตามเป้าหมาย ประกอบกับการสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จเร็วจะสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้เช่นกัน เป็นต้น
โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554 น่าจะมีประมาณ 90,500-92,750 หน่วย เติบโตร้อยละ 5.5-8.2 จากที่ขยายตัวร้อยละ 9.0 ในปี 2553 (ไม่รวมโครงการบ้านเอื้ออาทร) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทุกประเภท โดยคาดว่าโครงการแนวราบน่าจะมีน้ำหนักเพิ่มมากขึ้น จากที่ชะลอลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทคอนโดมิเนียมคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับสูงในปีนี้ ขณะที่การรวบรวมตัวเลขในเบื้องต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการเปิดโครงการในปี 2554 นี้ จะมีประมาณ 80,000-90,000 หน่วย
สำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปี 2554-2555 นี้ ท่ามกลางอุณหภูมิการแข่งขันที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประกอบกับตลาดในปัจจุบันเริ่มมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดเป็นจำนวนมาก จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะมีเวลาในการเลือกที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและสอดคล้องกับความต้องการของตนเองมากขึ้น สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุน เช่น การปล่อยให้เช่า หรือเพื่อขายต่อนั้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเริ่มทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงอาจต้องคำนึงถึงระยะเวลาการคุ้มทุนที่จะใช้เวาลายาวนานขึ้น
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น