ดร.สมัย เหมมั่น นำเสนอโครงการจัดสรรทำเลดีให้ลูกค้าเสมอ

ราคาเริ่มที่ 1.39 ล้าน

สิวารัตน์ เสนอโครงการที่คัดเลือกทำเลให้ลูกค้า และนำสนอราคาที่สุดประหยัด

โทร  02 8011802-6

คุณเขม

คุณแอน

ในการเริ่มต้น Survey เพื่อตามล่าหาบ้านในฝันนั้น มีข้อควรพิจารณาต่างๆที่เพื่อนๆพลาดไม่ได้ ดังนี้ค่ะ
จุดแวะที่3. ข้อควรพิจารณาเมื่อเริ่มไปเยี่ยมชมโครงการ
1. ตำแหน่งของโครงการ : โครงการที่เพื่อนๆสนใจควรจะตั้งอยู่ในตำแหน่งที่สะดวกต่อการเดินทางในชีวิตประจำวัน เช่น ใกล้โรงเรียนลูก ใกล้ที่ทำงาน ใกล้แหล่งสาธารณูปโภค มีโรงพยาบาลหรือห้างสรรพสินค้าที่อยู่ไม่ไกล เป็นต้น

2. ตัวโครงการ : เมื่อเพื่อนๆถูกใจกับตำแหน่งของโครงการแล้ว ลองมาพิจารณาถึงตัวโครงการดูกันนะคะ ว่ามีอะไรบ้างที่ไม่ควรมองข้ามไป

           2.1 ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ เพื่อป้องกันมิให้เลือกโครงการที่มีปัญหาหรือเลือกโครงการที่ผู้ประกอบการไม่รับผิดชอบเสียแต่เนิ่นๆ สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่น สอบถามจากลูกบ้านในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) หากเป็นโครงการที่เคยถูกร้องเรียนต่อ สคบ.ก็ดูว่าถูกร้องเรียนเรื่องอะไร ถ้าเรื่องนั้นๆมีผลต่อบ้านที่เราดูไว้ก็ควรหลีกเลี่ยง ไปดูโครงการอื่นๆทดแทนเพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาค่ะ

           2.2 ตรวจสอบการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ทางกรมที่ดินได้แนะนำไว้ว่า ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตามโครงการต่างๆ ควรเลือกซื้อจากผู้ประกอบการรายที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเท่านั้น เพราะโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรนี้ มีข้อกฎหมายบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการในอัตราส่วนต่อพื้นที่ที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด ถือเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่งโดยผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการ หรือ ขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่

           2.3 ตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารหรือไม่ ตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา และโดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกันด้วย

           2.4 ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะ ปัจจุบันมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่น ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้
3. ดูการจัดผังโครงการ : โครงการที่อยู่อาศัยที่ดีนั้น ควรคำนึงถึงการแบ่งสัดส่วนที่พักอาศัยให้เหมาะสม สภาพโครงการสะอาด เป็นระเบียบเรียบร้อย มีการวางผังอย่างเป็นระเบียบ ผู้ประกอบการบางรายคำนึงถึงผลประโยชน์จากยอดขายเป็นหลัก จนทำให้กำหนดจำนวนยูนิตที่มากจนเกินไป จนดูแออัด ไม่มีความเป็นส่วนตัว และไม่เป็นสัดส่วน ดังนั้น เมื่อเราจะเลือกซื้อโครงการบ้านที่ใดก็ตาม ต้องดูการจัดวางผังโครงการว่าเหมาะสมดีหรือไม่ มีสัดส่วนของพื้นที่พักผ่อน สัดส่วนการพาณิชย์เพื่อค้าขาย ที่เหมาะสมหรือไม่ประกอบการพิจารณาด้วย
4. สภาพแวดล้อมรอบๆโครงการ : ไม่ใช่แค่เพียงโครงการสวย น่าอยู่ก็เพียงพอแล้ว แต่เพื่อนๆต้องดูบรรยากาศสภาพโดยรอบภายนอกโครงการประกอบด้วย เช่น โครงการอยู่ติดชุมชนแออัด ก็อาจจะเกิดปัญหาการโจรกรรมขึ้นได้ ถ้าระบบรักษาความปลอดภัยไม่ดีพอ หรือโครงการอยู่ติดโรงงานอุตสาหกรรม หากทำเลถูกใจเลี่ยงไม่ได้ก็ต้องสอบถามหาข้อมูลว่าโรงงานนั้นๆจะมีมลภาวะที่อาจส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยในอนาคตหรือไม่ หรือแม้แต่โครงการอยู่ติดถนนใหญ่ ก็ใช่ว่าจะดีเสมอไป อาจเกิดปัญหาเรื่องของฝุ่น เสียง แรงสั่นสะเทือนของรถที่สัญจรไปมา หากเฟสหรือแปลงที่เราสนใจดันไปตั้งริมรั้วติดถนนใหญ่ดังกล่าว ข้อนี้เองที่เพื่อนๆต้องดูประกอบกับการจัดวางผังโครงการ ว่าจัดวางแปลงที่อยู่อาศัยเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมภายนอกอย่างไร
5. สภาพแวดล้อมในโครงการ : การเลือกซื้อบ้านนั้นต้องคำนึงถึงสภาพแวดล้อมรอบๆที่อยู่อาศัย เพราะสภาพแวดล้อมสามารถส่งผลต่อจิตใจของผู้อยู่อาศัยได้ด้วย หากสภาพแวดล้อมดี บรรยากาศน่าอยู่ มีพื้นที่ส่วนกลางไว้ให้ผู้อยู่สามารถใช้พื้นที่ทำกิจกรรมได้ก็จะเป็นผลดี เช่น
           - มีสโมสรโครงการไว้คอยบริการหรือไม่ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สนามกีฬา เป็นต้น
           - มีพื้นที่สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ต้นไม้ใหญ่ร่มรื่น ไว้ให้พักผ่อนหรือทำกิจกรรมยามว่างหรือไม่
6. ตัวบ้าน : เวลาไปเลือกดูบ้านในแต่ละโครงการเราก็หวังที่อยากจะเห็นบ้านที่เสร็จสมบูรณ์แล้วเพื่อจะพินิจพิจารณาว่าคุณภาพที่สัมผัสจับต้องได้นั้นเป็นอย่างไร เพราะคนทั่วไปอย่างเราคงไม่สามารถพินิจพิเคราะห์ดูโครงสร้างของบ้านหลังนั้นหลังนี้ที่ยังสร้างไม่เสร็จว่า ดี สวย มีคุณภาพอย่างไรได้
      ดังนั้นโครงการที่ทำบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจึงเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้าน เพราะเพื่อนๆจะได้เห็นบ้านจริง หลังจริง บนแปลงจริง ก่อนตัดสินใจซื้อ สามารถเดินตรวจดูสภาพบ้านทั้งภายในและภายนอกได้ทุกซอกทุกมุม ลองปิด-เปิด ทดสอบ ทั้งประตู-หน้าต่าง ระบบน้ำและระบบไฟฟ้า เครื่องปรับอากาศ(ถ้ามี)ว่าใช้งานได้ปกติหรือไม่  ดูคุณภาพความเนี้ยบของพื้น ผนัง ฝ้า ว่าได้ฉากได้มุมหรือไม่  สำหรับบ้านที่ปูวอลล์เปเปอร์ก็ดูเรื่องของความเนี้ยบในการปู รอยต่อของลายเรียบเสมอกัน
      บ้านสร้างเสร็จก่อนขายนี้มีข้อดีดังกล่าวแล้ว ยังเข้าอยู่ได้ทันทีไม่ต้องรอ ต่างจากการซื้อบ้านที่เราอาจจะต้องวางเงินดาวน์ ไปก่อนที่จะได้เห็นตัวบ้าน ซึ่งในการตรวจดูตัวบ้านนั้นเพื่อนๆควรพิจารณาตามเกณฑ์ ดังนี้

           - แบบบ้าน สวยถูกใจหรือไม่ ทั้งนี้ให้ดูประกอบการใช้ชีวิตอยู่จริง และเหมาะสมกับภูมิอากาศบ้านเราด้วยนะคะ เช่น เรื่องของหลังคา กันสาด ต้องกันฝนสาดได้พอสมควร เป็นต้น
           - การจัดผังภายในบ้าน (Floor Plan) ดูพื้นที่ใช้สอยเหมาะสมตามความต้องการหรือไม่ มีการต่อเนื่องของพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสมหรือไม่ พิจารณาให้สัมพันธ์กับการใช้ชีวิต โดยเพื่อนๆอาจลองจินตนาการภาพของการอยู่อาศัยจริงเวลาดูบ้าน ก็จะช่วยได้มากค่ะ หรือพิจารณาว่าบางห้องคับแคบเกินไปหรือไม่ เป็นต้น
           - วัสดุก่อสร้าง ใช้วัสดุที่มีคุณภาพหรือไม่ พื้น ผนังมีรอยแตกร้าวหรือเปล่า หน้าต่าง ประตู ปิดสนิทกับวงกบ ไม่มีร่องรอยชำรุด รอยรั่ว รอยร้าว เป็นต้น
           - ทิศทางของ ลม และ แดด ดูว่าบ้านหันหน้าไปทางทิศอะไร แสงแดดส่อง ลมพัดผ่านมากหรือน้อยไปหรือไม่ เป็นต้น
           - สาธารณูปโภคภายในบ้าน อาทิ เช่น สายไฟฟ้า ท่อน้ำประปา สายโทรศัพท์ เข้าถึงหรือเปล่า มีที่จอดรถอยู่ในบริเวณที่เหมาะสมหรือไม่ เรื่องของระบบสำรองน้ำใต้ดิน ปั๊มน้ำ สมัยนี้จำเป็นมากๆค่ะ และหากมีระบบไฟฉุกเฉินก็จะยิ่งดีมาก เพราะปัจจุบันเกิดพายุฝนฟ้าคะนองไฟฟ้าอาจจะดับบ่อยๆได้
           - สวนของบ้าน หากบ้านโครงการนั้นๆ มีการจัดสวนให้ด้วย ให้ดูความสวยงามของสวน และ Function การใช้งานที่เหมาะสม สวนที่ดี ต้องไม่ใช่แค่สวยเพื่อชมอย่างเดียว แต่เราต้องใช้ประโยชน์ได้ด้วย เช่น ศาลาในสวน หรือชุดนั่งเล่น ฯลฯ
7. ความปลอดภัย : เมื่อเพื่อนๆเลือกตกลงปลงใจที่จะซื้อบ้าน ณ โครงการนั้นแล้ว ก็ต้องคาดหวังถึงระบบความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ดังนั้น การเลือกซื้อบ้าน ต้องตรวจสอบเรื่องระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการนั้นๆ โดยดูจากมาตรการต่างๆที่วางไว้ว่าโครงการนั้นเตรียมความพร้อมไว้มากน้อยเพียงไร และควรลองสอบถามผู้ที่อยู่อาศัยมาก่อนถึงเรื่องการรักษาความปลอดภัยประกอบการพิจารณาด้วย
8.การคมนาคม : ควรพิจารณาถึงความสะดวกในการเดินทางจากโครงการที่หมายตาไว้ ว่ามีโครงข่ายคมนาคมใดที่เพิ่มความสะดวกในการเดินทางหรือไม่ เช่น มีรถสาธารณะวิ่งผ่าน หรือใกล้แนวรถไฟฟ้าในอนาคตอันใกล้ ดูบรรยากาศของเส้นทางเวลากลางคืนว่าเปลี่ยวเกินไปหรือไม่ มีไฟถนนสว่างเพียงพอหรือเปล่า ถึงแม้ว่าเพื่อนๆบางคนจะมีรถส่วนตัว แต่การเช็คข้อมูลต่างๆเหล่านี้นับว่าเป็นข้อดีอีกประการหนึ่งต่อผู้พักอาศัยด้วยนะคะ
9. ระบบสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้าน : ให้เพื่อนๆลองพิจารณาดูสาธารณูปโภครอบๆบ้านเรา เช่น ถนนในโครงการ แคบหรือกว้าง  ท่อระบายน้ำมีพอระบายน้ำกันน้ำท่วมเอ่อได้หรือไม่ เคยมีปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ มีเสาไฟฟ้าขนาดใหญ่อยู่ในโครงการหรือไม่ สิ่งเหล่านี้เป็นข้อที่ควรพิจารณาควบคู่กันด้วยนะคะ  รวมถึงควรสอบถามค่าสาธารณูปโภคของโครงการที่คุณจะซื้อก่อน ว่าครอบคลุมอะไรบ้าง เช่น ค่าบริการ เก็บขยะ ค่าน้ำ-ไฟส่วนกลาง (ไฟถนน,ซอย,ทางเดินใน โครงการ ,ลิฟท์ ฯลฯ) ค่าดูแล สวนส่วนกลาง ค่ายามรักษาการณ์ เป็นต้น
10. ราคา และ วิธีการผ่อนชำระ :ให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ  บ้านที่เพื่อนๆจะซื้อ  ควรพิจารณาราคาบ้านให้เหมาะสมกับสภาพบ้าน  รวมถึงคุณภาพทั้งตัวบ้านและคุณภาพชีวิตที่จะได้รับนั้นเหมาะสมกันหรือไม่  โดยเพื่อนๆควรคิดไตร่ตรองอย่างรอบคอบอีกครั้ง ในส่วนการผ่อนชำระ ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกลอยตัว (Float Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงิน ว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพ ความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้นด้วยค่ะ
11. ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต : มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นจำนวนไม่น้อยที่คิดเพียงซื้อบ้าน แต่ลืมใส่ใจปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น แต่เกี่ยวเนื่องกับชุมชนในอนาคต ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้โดยพิจารณาจากวิธีการบริหารดูแลชุมชนในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาค่ะ ทางที่ดีควรพิจารณาผู้ประกอบการที่รับผิดชอบโครงการนั้นๆ แม้จะขายหมดแล้วก็ตาม
      เป็นอย่างไรบ้างค่ะ กับเกณฑ์ในการหาข้อมูลประกอบการพิจารณาเมื่อเราไปเยี่ยมชมโครงการ ตามที่ my1sthome แนะนำ หากเพื่อนๆได้ลองทำตามเกณฑ์ดังกล่าว รับรองเลยนะคะว่าบ้านหลังแรกของเพื่อนๆ จะเป็นบ้านที่เพียบพร้อมและน่าอยู่มากที่สุดเลยค่ะ
      ในบทความตอนต่อไป เมื่อเพื่อนๆเลือกบ้านได้ถูกอกถูกใจแล้ว my1sthome จะทำให้เพื่อนๆได้เข้าใกล้ฝันแห่งบ้านหลังแรกมากยิ่งขึ้นค่ะ อย่าลืมติดตาม แผนที่ของคนอยากมีบ้าน

ศึกษาวิเคราะห์ กรณีของ ENRON 2001 เป็นแบบอย่าง

สิวารัตน์ 9 (บางกรวย-ไทรน้อย)

บ้านแฝด 36 ตร.ว. 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ
ทาวน์โฮม 16 ตร.ว. 3 ชั้น 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 

โทร. 097-449-6464, 086-341-5050

เมื่อเอ่ยถึงกิจการที่สะเทือนวงการนักวิเคราะห์ของโลกต้องถือว่ากรณีของ Enron และ WorldCom ยังคงเป็นกรณีสะเทือนขวัญสูงสุด เพราะช่วงต้นปี 2001 Enron เป็นกิจการที่ผู้คนกล่าวถึงในฐานะของกิจการ

แต่ไม่ถึงปีหลังจากนั้น Enron กลับประกาศล้มละลาย หุ้นตกลงจนแทบไม่มีค่า ทำความเสียหายให้แก่นักลงทุนเป็นพันล้านดอลลาร์ ความเปลี่ยนแปลงพลิกผันแบบเฉียบพลันนี้สร้างความประหลาดใจให้แก่นักวิเคราะห์ระดับเซียนทั้งหลายอย่างมากมาย   จากกิจการที่ไม่มีท่าทีจะมีปัญหาและแนวโน้มระยะยาวจะดีจากการวิเคราะห์งบการเงิน แต่สถานการณ์พลิกตาลปัตรเมื่อ ซีอีโอ คนเดิมลาออกแบบไร้ความคาดหมายในเดือน สิงหาคม 2001 ทำให้ราคาหุ้นลดลง และเพียง 2 เดือนหลังจากนั้น บริษัทประกาศผลขาดทุนถึง 638 ล้านดอลลาร์ และลดลงถึง 1,200 ล้านดอลลาร์
จุดที่สร้างความเปลี่ยนแปลงมาจากหลายสาเหตุและสาเหตุหนึ่ง คือ ผู้บริหารถูกว่าจ้างด้วยเงื่อนไขที่จ่ายเงินเดือน โบนัสและกำไรจากการให้หุ้นถึง 750 ล้านดอลลาร์
การล้มละลายของ Enron นำมาสู่การตำหนิและวิจารณ์การทำงานของผู้ตรวจสอบบัญชีบริษัท คือ อาร์เธอร์ แอนเดอร์สัน และบรรดานักวิเคราะห์ในตลาดวอลล์สตรีทที่แนะนำว่าหุ้นของบริษัทนี้ดีแสนดีมาหลายปีโดยมีการวิจารณ์ว่าบุคคล 2 กลุ่มนี้ไร้ความรับผิดชอบ
ในปีเดียวกัน กิจการอีกราย คือ WorldCom ก็เจอกรณีการแต่บัญชีและสร้างกำไรตลอดจนกระแสเงินสดกว่า 11,000 ล้านดอลลาร์ และล้มละลายในเวลาต่อมาด้วยความเสียหายนับพันล้านดอลลาร์ เช่นกันและที่สำคัญทั้ง 2 บริษัทใช้ผู้ตรวจสอบบัญชีรายเดียวกัน คือ อาเธอร์ แอนเดอร์สัน  ซึ่งในเวลาต่อมาก็ต้องเลิกกิจการเช่นกัน ทำให้พนักงานกว่า 700,000 คนตกงาน  ซึ่งนอกจากอาเธอร์ แอนเดอร์สัน แล้วยังมีกิจการวานิธนกิจ อีก 2 รายคือ Citigroup  และ Solomon Smith Barney ที่เข้าไปพัวพันกับบริษัททั้งสอง และได้รายได้จากการรับประกันการจำหน่ายและขายหุ้นให้แก่บริษัททั้งสองจำนวนมหาศาล
กรณีของ Enron และ WorldCom ทำให้เกิดกฎหมายฉบับใหม่ในสหรัฐที่เพิ่มความรับผิดชอบของ CEO และ CFO ของกิจการในส่วนที่เป็นความถูกต้อง และครบถ้วนของรายการในงบการเงิน เพื่อจะได้ไม่สร้างความเข้าใจผิดแก่นักลงทุน และเกิดความพยายามในกาปรับปรุงการรายงานงบการเงินให้เป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่ผู้ที่เกี่ยวข้องมากขึ้น
ในการใช้งานงบการเงิน ผู้ใช้ต้องการให้งบการเงินสามารถบ่งชี้
-      ความมั่นคงหรือแนวโน้มปัญหาในระยะสั้น
-      พยากรณ์การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
-      การเปลี่ยนแปลงด้านนโยบายสำคัญ เช่น นโยบายด้านเครดิตสินค้าคงเหลือ
-      การขยายการลงทุนต่อผลการดำเนินงานของกิจการ
ข้อมูลสำคัญในงบการเงินที่สามารถนำมาวิเคราะห์ได้ คือ การบริหารทางการเงินซึ่งมีเป้าหมายหลักในการเพิ่มความมั่งคั่งแก่ผู้ถือหุ้นในระยะยาว ไม่ใช่เพียงสร้างรายได้สุทธิหรือ Earnings Per Share เท่านั้น แม้ว่าข้อมูลทางบัญชีจะมีผลกระทบและมีอิทธิพลต่อราคาหุ้น  และใช้ความเข้าใจกับผลประกอบการและวิธีดำเนินงานของกิจการ  และที่สำคัญที่สุดคือ ความสามารถในการพยากรณ์ไปข้างหน้า
Ratio Analysis
อัตราส่วนทางการเงิน (Financial Ratios) ออกแบบมาเพื่อช่วยในการประเมินสถานะทางการเงินแบบหนึ่ง ที่นำเอาตัวเลข 2 ตัวเลขมาพิจารณาเป็นอัตราส่วน
อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ ได้แก่
1.  Liquidity Ratios
เป็นการพิจารณาสินทรัพย์สภาพคล่องเปรียบเทียบกับหนี้สินสภาพคล่อง กรณีที่กิจการเริ่มมีปัญหา อัตราส่วน Liquidity Ratios จะส่งสัญญาณก่อนอัตราส่วนอื่นๆ
2.  Asset Management Ratios
เป็นเครื่องวัดประสิทธิผลในการบริหารสินทรัพย์ โดยพิจารณา
-    จำนวนหรือมูลค่าของสินทรัพย์แต่ละประเภทเหมาะสมหรือไม่ เทียบกับยอดจำหน่ายที่ได้
-    มีสินทรัพย์ที่ต้องใช้แหล่งเงินกู้เพื่อให้ได้มาแต่สร้างผลตอบแทนไม่คุ้มค่าหรือไม่
-    สินทรัพย์ที่มีอยู่ต่ำหรือน้อยเกินไปจนไม่สามารถสร้างรายได้ดีขึ้น หรือไม่
ปัจจัยที่ใช้พิจารณา คือ ยอดจำหน่าย สินค้าคงเหลือ ลูกหนี้การค้า และสินทรัพย์
3.  Debt Management Ratios
ในกรณีที่กิจการใช้แหล่งเงินกู้ในการดำเนินงานด้วย (Financial Leverage หรือ Debt Financing)
ปัจจัยที่ใช้พิจารณา คือ ยอดหนี้เทียบกับสินทรัพย์ EBIT หรือ EBITDA เทียบกับภาระดอกเบี้ยจ่าย เงินต้น ผ่อนชำระและค่าเช่าแบบลิสซิ่ง
4.  Debt Management Ratios
ในขณะที่ Liquidity, Asset Management และ Debt Ratios เป็นอัตราส่วนทางการเงินที่บ่งชี้เกี่ยวกับนโยบายและแนวทางการดำเนินงานของกิจการ Profitability Ratios จะช่วยบ่งชี้นโยบายทางการเงินและการตัดสินใจด้านการดำเนินงาน เช่น
-    Profit Margin on Sales พิจารณาอัตราส่วนของกำไรต่อยอดขาย
-    Return on Total Asset พิจารณาอัตราส่วนของกำไรต่อยอดขาย
-    Return on Equity
5.  Market Values Ratios
เป็นการพิจารณาราคาหุ้นของกิจการเทียบกับผลตอบแทนจากการดำเนินงาน (Earnings) เทียบกับกระแสเงินสด และ book value per share เพื่อช่วยชี้นำผู้บริหารให้เข้าใจว่า ณ ขณะนั้น นักลงทุนมองความเสี่ยงและแนวโน้มของกิจการอย่างไร
ในกรณีที่ Liquidity, Asset Management, Debt Management, Profitability Ratios ออมาดูดี และทรงตัวในระยะยาวแสดงถึงเสถียรภาพของอัตราส่วนและการดำเนินงานย่อมจะส่งผลให้ Market Value Ratios ออกมาสูงตามไปด้วย และอาจจะส่งผลต่อราคาหุ้นในทางเพิ่มขึ้นด้วย
อัตราส่วนที่ใช้ในด้านนี้ ได้แก่
-    Price / Earnings Ratio
-    Price / Cash Flow Ratio โดย Cash Flow มาจาก Net Income + Depreciation + Amortization หารด้วย หุ้นสามารถที่ออกจำหน่าย
-    Market / Book Ratio
6.  Trend Analysis
เป็นการวิเคราะห์แนวโน้มของอัตราส่วนแทนที่จะมองเพียงค่าของอัตราส่วนเดี่ยวๆ เพื่อบ่งชี้ว่าแนวโน้มการดำเนินงานของกิจการดีขึ้นหรือแย่ลง โดยเอาอัตราส่วนในแต่ละช่วงเวลาเพื่อพิจารณาว่าแนวโน้มเป็นอย่างไรในอัตราส่วนที่สำคัญๆ
ปัจจัยที่ใช้พิจารณา คือ ยอดจำหน่าย สินค้าคงเหลือ ลูกหนี้การค้า และสินทรัพย์
7.  Du Pont Equation
เป็นการนำเอาอัตราส่วนที่สำคัญๆ มาพิจารณาร่วมกันเพื่อให้ได้มิติของอัตราส่วนใหม่ๆ ออกไป เช่น
 ROA    = Profit Margin x Total Assets Turnover
              = Net Income   x      Sales
                           Sales           Total Assets
ROE    = ROA x Equity Multiplier
          Net Income   x    Total Assets
          Total Asset         Common Equity
          = Profit margin x Total Asset Turnover x Equity Multiplier
8.  Comparative Ratios และ Benchmarking 
การพิจารณาด้วยอัตราส่วนเป็นการพิจารณาตัวเลขผลการดำเนินงานในเชิงเปรียบเทียบ อาจจะเป็นการเปรียบเทียบกับผลการดำเนินงานในอดีตของกิจการ ผลการดำเนินงานในแต่ละหน่วยธุรกิจ (Business Unit) ของบริษัทเดียวกัน หรืออาจจะเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม หรือ บริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเรียกเทคนิคนี้ว่า “benchmarking”
การค้าหาสัญญาณเตือนในงบการเงิน
กรณีการสร้างรายการทางบัญชีของ Enron ทำให้เกิดการตื่นตัวในการมองรายละเอียดของงบการเงินและวิธีการบันทึกบัญชีด้วยมุมใหม่ โดยเฉพาะบรรดานักลงทุนที่พยายามค้นหามุมมองของปัญหาในงบการเงิน  และหาทางปักธงแดงบนรายการบางรายการในงบการเงินเพื่อให้เห็นสถานะของความเสี่ยงของกิจการที่แตกต่างกัน
ตัวอย่างของรายการที่ได้รับความสนใจจากนักวิเคราะห์เพิ่มขึ้น
(1)   ต้นทุนที่เกิดจากการปรับโครงสร้างธุรกิจ เช่น การลดอัตรากำลัง
(2)   รายได้ที่เกิดจากการซื้อกิจการอื่นๆ ที่มี P/E Ratio สูงกว่ากิจการที่ถูกซื้อ
(3)   การตัดค่าเสื่อมราคาในอัตราที่ต่ำกว่าอัตราเฉลี่ยของอุตสาหกรรม
(4)   กิจการที่มียอดรายรับสูง แต่มีกระแสเงินสดไหลเข้าสุทธิต่ำมากผิดปกติ อาจจะสะท้อนรายการลูกหนี้การค้าที่ไม่มีโอกาสเกิดเป็นเงินสดจริง  ซึ่งกรณีนี้เป็นสถานการณ์ของ Enron
(5)   ลูกหนี้การค้าและสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นในอัตราที่รวดเร็วยอดการจำหน่ายหรือรายได้จากการดำเนินงาน
(6)   การเข้าไปซื้อกิจการอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลักของกิจการ
ข้อจำกัดของการวิเคราะห์ด้วย Ratios
การใช้อัตราส่วน (Ratios) มักจะได้รับความนิยมในบุคคล 3 กลุ่ม คือ
(1)   ผู้จัดการ ใช้อัตราส่วนในการวิเคราะห์ ควบคุม และปรับปรุงผลการดำเนินงานของกิจการ
(2)   นักวิเคราะห์เครดิต โดยเฉพาะเจ้าหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อธนาคารและนักวิเคราะห์เพื่อจัดอันดับความน่าเชื่อถือด้านเครดิตของตราสารหนี้
(3)   นักวิเคราะห์หุ้น เพื่อประเมินประสิทธิภาพ ความเสี่ยงและแนวโน้มการเติบโตของกิจการ
อย่างไรก็ดี อัตราส่วนอาจจะไม่เหมาะสมในการใช้งานในหลายกรณี เนื่องจากมีข้อจำกัดของวิธีการแบบนี้  ซึ่งผู้นำเอาไปใช้งานควรจะระมัดระวังและวิเคราะห์ด้วยความรอบคอบ ข้อจำกัดที่สำคัญในการใช้ประโยชน์จากแนวคิดของการวิเคราะห์ด้วยอัตราส่วนได้แก่
1.บริษัทที่มีขนาดใหญ่มากและมีโครงสร้างธุรกิจหลายประเภทที่ไม่เกี่ยวข้องสัมพันธ์กันอยู่ในกิจการเดียวกัน  การนำเอาตัวเลขโดยรวมของทั้งบริษัทมาคำนวณอัตราส่วนอาจจะไม่มีความหมายเพราะเกิดจากองค์ประกอบของไลน์ธุรกิจหลายด้านประกอบกัน
ด้วยเหตุนี้ การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงินจึงมักจะเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์บริษัทที่มีขนาดเล็ก และขอบเขตธุรกิจจำกัดอยู่เฉพาะด้านมากกว่าบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทข้ามชาติ
2.หลายบริษัทคิดว่าหากอัตราส่วนออกมาแล้วดีกว่าค่าเฉลี่ยของทั้งอุตสาหกรรมก็ถือว่าดีแล้ว แต่การที่อัตราส่วนออกมาดีกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมอาจจะไม่ได้หมายความว่า กิจการนั้นดีกว่ากิจการอื่นๆ ที่จริงการเปรียบเทียบผลการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง
3.อัตราเงินเฟ้อมีส่วนในการบิดเบือนตัวเลขหรือมูลค่าของรายการในงบการเงิน ทำให้มูลค่าตามงบการเงินไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง (True Values) ของกิจการ  โดยอัตราเงินเฟ้อกระทบต่อค่าเสื่อมราคา ต้นทุนสินค้าคงคลัง  กำไรของกิจการด้วย  ในการพิจารณาผลการดำเนินงานของกิจการใดๆ  ในช่วงเวลาที่ยาวต่อเนื่องอาจจะต้องนำเอาอัตราเงินเฟ้อมาร่วมพิจารณาด้วย
4.ปัจจัยของฤดูกาล ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลกระทบต่อการวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน  ซึ่งผู้ที่ทำการวิเคราะห์อาจจะต้องอาศัยการหาค่าเฉลี่ยตามวงจรของฤดูกาลเพื่อให้สามารถวิเคราะห์ส่วนของรายได้อย่างครบถ้วน
5.การใช้มาตรฐานและวิธีปฏิบัติทางบัญชีที่แตกต่างกันอาจจะบิดเบือนหากนำเอามาเปรียบเทียบกันด้วยอัตราส่วนโดยตรง  เช่น การบันทึกสินค้าคงคลัง หรือวิธีการตัดค่าเสื่อมราคา หรือการใช้วิธีเช่าซื้อในจำนวนสูงจะทำให้มูลค่าของสินทรัพย์ของกิจการต่ำกว่าความเป็นจริง เทียบกับกิจการที่ใช้สินทรัพย์แบบเดียวกัน แต่ไม่ได้เช่าซื้อและใช้การจัดซื้อโดยตรง
6.ในบางสถานการณ์การระบุบทสรุปว่า อัตราส่วนลักษณะใดที่ถือว่าดีและลักษณะใดที่ถือว่าไม่ดีก็ไม่อาจจะกระทำได้แบบชัดเจน  เช่น สภาพคล่องที่สูงมากอาจจะมองว่าดีในด้านสภาพคล่องแต่ถ้ามากเกินไปก็แสดงถึงการมีสินทรัพย์ที่ไม่ทำรายได้สูงด้วย หรือการหมุนเวียนของสินทรัพย์ถาวรที่สูงอาจจะสะท้อนว่าการใช้สินทรัพย์เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ หรืออาจจะมองว่ากิจการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรน้อยไปก็ได้
7.เป็นไปได้ยากที่จะมีกิจการใดมีอัตราส่วนทางการเงินดีทั้งหมด หรือ แย่ทั้งหมด ส่วนใหญ่มักจะมีอัตราส่วนทางการเงินที่ดีบ้าง แย่บ้าง ผสมกันไป จึงยากที่จะบอกได้ว่าโดยภาพรวมแล้วกิจการดีหรือไม่ดี  ยกเว้นจะกำหนดน้ำหนักความสำคัญของสัดส่วนทางการใดมากกว่าอัตราส่วนอื่นๆ

การนำเอาอัตราส่วนทางการเงินมาใช้โดยไม่ตีความอย่างรอบคอบจะเป็นอันตรายอย่างยิ่งเพราะอาจจะทำให้การประเมินผลประกอบการและสถานะทางการเงินของกิจการผิดพลาดไป

หลักการวางแผนการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าและธนาคาร โครงการ จัดสรร พ.ศ. 2554

 
 
 สิวารัตน์ 9 (บางกรวย-ไทรน้อย)

บ้านแฝด 36 ตร.ว. 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ
ทาวน์โฮม 16 ตร.ว. 3 ชั้น 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 

โทร. 097-449-6464, 086-341-5050

 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
- วิธีการตรวจสอบความน่าเชื่อถือจากเจ้าของโครงการและ จากสิ่งพิมพ์
สำหรับเจ้าของโครงการ
สิ่งที่ผู้ซื้อต้องระมัดระวังเป็นอย่างมากก็คือ ความ มั่นคงทางการเงินของเจ้าของโครงการว่ามั่นคงเพียงใดหรือ ไม่ มีผลงานทางด้านการจัดสรรที่ดินและบ้านมาก่อนหรือ เปล่า
หากผู้ประกอบกิจการได้เคยดำเนินการมาแล้ว ก็จะ ต้องพิจารณาดูว่าโครงการที่เขาดำเนินการมาแล้วนั้นมีสภาพ เป็นอย่างไร ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มี การส่งมอบงานหรือโอนบ้านตามกำหนดหรือไม่ ถ้าขาดองค์ ประกอบ 2 ประการนี้ ก็ไม่ควรซื้อหรือถ้าจะซื้อก็ต้องระวัง ให้มากเป็นพิเศษ
สำหรับสิ่งพิมพ์ที่ใช้โฆษณา
สิ่งพิมพ์ แผ่นพับ หรือที่เรียกกันว่า โบว์ชัวร์นั้น ที่ ถูกต้องนั้นต้องระบุรายละเอียดไว้หลายอย่างด้วยกัน ประ- การแรกคือ ชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ โฉนด หรือเลขที่อนุญาตจัดสรร ประการต่อไปคือ ชื่อผู้ประ กอบธุรกิจ ในกรณีที่ผู้ประกอบการมิใช่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สุดท้ายก็คือ ทุนจดทะเบียน ทุนชำระแล้ว ชื่อกรรมการผู้จัด การ และภาระผูกพันเกี่ยวกับที่ดินและอาคารนั้นๆ ถ้ามีสิ่งที่ กล่าวมาข้างต้นครบถ้วน ก็พอจะแสดงได้ว่าโครงการนั้นมี ความน่าเชื่อถือ

- วิธีการทำสัญญาซื้อบ้านจัดสรร
เรื่องการทำสัญญาซื้อบ้านจัดสรร ผู้ซื้อจะต้องไม่เกรง ใจผู้ขายในการตรวจสอบหนังสือสัญญา การทำสัญญาแต่ละ ครั้ง ผู้ซื้อจะต้องเข้าใจความหมายทุกตัวอักษรก่อนที่จะลงลาย มือชื่อของตน
ถ้าอ่านแล้วไม่เข้าใจ ก็ต้องจัดหาผู้รู้มาให้คำแนะนำ หรือถ้าสงสัยในเรื่องใดก็ต้องสอบถามผู้ขายให้เป็นที่ตกลงกัน เสียก่อน มิฉะนั้นจะตกเป็นผู้เสียเปรียบในการทำสัญญาได้ เช่น แบบบ้านที่ทำสัญญาถูกต้องตามโฆษณาหรือไม่ เพราะมี ผู้ดำเนินการบางราย อาจทำแบบบ้านอย่างหนึ่ง แต่เวลาทำ สัญญาได้มีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดบางประการซ่อนไว้ หากไม่ตรวจสอบก็จะไม่ทราบ

- วิธีการป้องกันไม่ให้บ้านจัดสรรที่ท่านซื้อล่าช้า
วิธีการที่จะป้องกันได้ ดังนี้
1.ตรวจหลักฐานการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ก่อน ทำการจองว่าเจ้าของโครงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือ ยัง
2.ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรร หากผู้ประกอบการ ยังไม่ขออนุญาต หรือขอแล้วแต่ยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ ดิน ก็จะทำให้การก่อสร้างไม่อาจเกิดขึ้นได้
3.กำหนดระยะเวลาการก่อสร้าง และวันที่ก่อสร้าง เสร็จไว้ในสัญญาซื้อขาย หากไม่เป็นไปตามสัญญา ให้คืน เงินในฐานะผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ย

- วิธีการรับโอนบ้านจัดสรร
วิธีที่ 1 ตรวจสอบบ้านทั้งหลังว่ามีข้อบกพร่องหรือ ไม่ ถ้ามีก็ให้ทางผู้ขายซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนที่จะโอน
วิธีที่ 2 เพื่อพบกันครึ่งทาง ก็สามารถโอนได้ โดย ทำบันทึกข้อตกลงให้ซ่อมแซมทุกรายการทั้งหมด รวมถึง ระยะเวลาประกันความเสียหายอย่างน้อย 1 ปี เพื่อที่จะได้ มีเงื่อนไข สามารถบังคับให้ซ่อมแซมได้ในภายหลัง

- วิธีการร้องเรียนเมื่อผู้ขายไม่โอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา
การร้องเรียนนั้นทำได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้ม ครองผู้บริโภค มีข้อแนะนำคือ ผู้ร้องเรียนต้องมีข้อมูลทั้ง ของผู้ร้องเรียนและเจ้าของโครงการ
ข้อมูลของผู้ซื้อต้องมีชื่อ ที่อยู่ ไว้ในหนังสือร้อง เรียนให้ชัดเจน
ส่วนข้อมูลของคู่กรณีถ้าเป็นบุคคลธรรมดาต้องระบุ ชื่อ นามสกุล และที่อยู่ให้ชัดเจน ถ้าเป็นนิติบุคคล ให้ระบุ ชื่อ ที่อยู่ ของห้างร้าน บริษัท พร้อมกับหลักฐานการชำระ เงินดาวน์ เงินค่างวด และรายละเอียดข้อเท็จจริงทั้งหมดที่ มี เพื่อให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และ หน่วยงานที่รับร้องเรียน มีข้อมูลเพียงพอที่จะนำไปดำเนิน การ
- วิธีวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านจัดสรร
โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้านมักจะมีเงินเก็บออมส่วนหนึ่ง ซึ่ง มักจะไม่เพียงพอกับการซื้อบ้านด้วยเงินสด ดังนั้นเงินที่ขาด จึงต้องอาศัยกู้จากธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆ แต่มัก จะกู้ได้ประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาซื้อ-ขาย หรือมูลค่า ประเมิน ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินเก็บออมอย่างน้อยร้อย ละ 20-30 ของราคาบ้านจึงจะสามารถกู้เงินและซื้อบ้านได้ เงินที่เก็บออมนี้เองที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเป็นเงิน "ดาวน์" ในการ ซื้อบ้าน หากบ้านยังคงสร้างไม่เสร็จ เจ้าของโครงการมักจะ ให้เราผ่อนเป็นงวดๆ ได้ในเวลา 5-18 เดือน
- การซื้อบ้านจัดสรรกับการปลูกบ้านเองต่างกันอย่างไร
การซื้อบ้านจัดสรรจะสะดวกกว่าการปลูกเอง การ เลือกแบบบ้านไม่ยุ่งยาก สามารถดูจากสำนักงานขาย หรือ บ้านตัวอย่างได้เลยว่าถูกใจหรือไม่ แต่มาตรฐานของวัสดุ ก่อสร้างจะสู้การปลูกเองไม่ได้ เพราะสร้างหลายๆ หลัง อาจ ผิดพลาดได้ และความต้องการต่างๆ อาจถูกจำกัดจากรูป แบบบ้านที่มีอยู่ สำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่มีเวลาจะตัดปัญหา ในการหาสถาปนิกกับผู้รับเหมา แต่อาจจะได้บ้านที่ไม่ถูกใจ ทั้งหมด
โครงการบ้านจัดสรร ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกอีก มากมาย เช่น สโมสร สะว่ายน้ำ สนามเทนนิส หรืออาจจะ มีสนามกอล์ฟด้วย รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย

- การปลูกบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้าน
ส่วนข้อดีคือ ประหยัดไม่ต้องเสียค่าออกแบบของ สถาปนิกและวิศวกร และไม่ต้องเสียเวลาในการทำแบบ
ลดปัญหาในการหาสถาปนิกและผู้รับเหมาที่ถูกใจ และได้คุณภาพตามที่ต้องการ รวมถึงการลดขั้นตอนในการ ประสานงานของทั้งสองฝ่ายด้วย



ถ้าได้บริษัทที่มีประสบการณ์และชื่อเสียงดี จะได้งาน ก่อสร้างที่มีคุณภาพและตรงต่อเวลา ไม่ทิ้งงาน ทำให้งบประ มาณไม่บานปลาย สามารถควบคุมงบประมาณได้
มีแบบให้เลือกมากมาย สามารถดูได้จากบ้านตัว อย่างที่สร้างมาแล้ว ทำให้ทราบถึงคุณภาพของงานก่อสร้าง หรืออย่างน้อยบางแบบก็ต้องมีหุ่นจำลอง เพื่อให้ดูและทำ ความเข้าใจได้ง่ายขึ้น
และทางบริษัทยังช่วยดำเนินการขออนุญาตปลูก สร้างกับหน่วยงานราชการ พร้อมทั้งจัดขอระบบสาธารณูป โภค ไม่ว่าจะเป็น ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ให้ทั้งหมด
ส่วนข้อเสียก็คือ แม้ทางบริษัทจะมีแบบบ้านให้เลือก มากมายหลายแบบก็จริง แต่ประโยชน์ใช้สอยของบ้านแต่ละ หลังไม่สามารถตอบสนองความต้องการเฉพาะของแต่ละคนได้ อย่างสมบูรณ์ อีกทั้งรูปแบบของบ้านก็ดูคล้ายๆ กันไม่โดดเด่น เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว ไม่เหมือนกับสถาปนิกออกแบบให้

แผนงานการบริหารความเสี่ยง โครงการจัดสรร ดร.สมัย เหมมั่น2554-55

สิวารัตน์ 9 (บางกรวย-ไทรน้อย)

บ้านแฝด 36 ตร.ว. 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ
ทาวน์โฮม 16 ตร.ว. 3 ชั้น 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 

โทร. 097-449-6464, 086-341-5050

การบริหารความเสี่ยง หมู่บ้านจัดสรรทั่วไป                                               

  พ.ศ. 2554-2555

โครงการจัดสรรที่ดิน  

      การบริหารความเสี่ยง                                                                                                                                                                                
   โครงการ อื่น จะยึดหลักนี้ ตั้งเป้าหมายในการบริหารความเสี่ยง ทางธุรกิจไว้ ๔ ด้าน  ดั่งนี้                                                                                                                                                   

การตลาด                                             

     การตลาด ในรูปตัวสินค้า  คือรูปแบบบ้านที่ออกแบบทันสมัย เป็นแบบที่น่าสนใจ ของผู้บริโภคในยุค ปัจจุบัน ออกแบบที่มีพื้นที่ใช้สอย จำนวนมาก  เหมาะสมกับตลาดที่มีความต้องการ  การออกแบบที่ทันสมัยนั้น โครงการสิวารัตน์เลือกแบบรูปทรง โมเดิล ออกแบบที่มีสีสัน ที่มีความหมายแบบไทยๆ ให้ตรงใจผู้บริโภคตรงกลุ่มเป้าหมายให้มากที่สุด   ทำเลแหล่งที่ตั้งโครงการสิวารัตน์  บริษัท เอกธนา พร็อพเพ่อร์ตี้ จำกัด  และ กลุ่มบริษัท ในเครือ บริษัท แม่ คือ บริษัท คาสเซ่อร์พีค โฮลดิ้งส์ จำกัด  มหาชน ได้เลือก ต่ำแหน่งที่ดิน เพื่อทำโครงการครั้งนี้ เพราะถือว่าเป็นจุดแข็งของ โครงการสิวารัตน์ ๙                                                                                                                                                             โครงการสิวารัตน์ ๙     ได้รับการสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐ ( BOI )  เสนอราคาขั้นต่ำที่  ราคา 1,199,999.บาทต่อหน่วย ทำให้ ในทำเลย่านเดี่ยวกันและคู่แข่งเดี่ยวกัน ไม่มีโครงการที่น่าเป็นอุประสรรคต่อการวางแผนการตลาดของโครงการสิวารัตน์  ๙  แต่การประเมินความเสี่ยงนั้น โครงการประเมินไวที่แผนการตลาด ลูกค้าหรือกลุ่มเป้าหมายระดับล่างที่อาจมีกำลังซื้อ แต่ไม่มีโอกาส  อาจเป็นเพราะ  สภาพ สังคมปัจจุบันความแตกแยกของสังคม สภาวะเศษฐกิจที่ตกต่ำและการตกงานอาจเพิ่มขึ้ อาจทำให้ยอดขายลดลง และไม่ตรงต่อเป้าหมายที่แผนงานได้กำหนดเอาไว้   ท้าแผนกำหนดหรืออุปสรรคนี้ได้เกิดขึ้นจริง  ๆ บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้กำหนดราคาขายขั้นต่ำ ไว้ที่  1,099,999. บาท อาจทำให้บริษัท เอกธนา พร้อพเพ่อร์ตี้ จำกัด มีรายได้ลดลง ถึง  35,000,000, บาท แต่ไม่เป็นผลกระทบต่อต้นทุนและการดำเนินการใด เพราะว่า เป็นโครงการที่ ได้รับการสนับสนุนในภาครัฐ ( BOI) ซึ่งไม่ต้องชำระภาษีหลังการปิดงบลุดปลายปี ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบโครงการอื่นในย่านนี้                                                                                                                                                  .     การตลาด ในรูปแบบราคาสินค้า    คือ โครงการสิวารัตน์ ๙ มีราคาที่ถูกบังคับด้วยราคาที่สำนักงาน ( BOI ) ได้ควบคุม ราคา ที่ต้องการไม่ให้จำหน่ายเกินราคา ของภาครัฐกำหนด  โครงการสิวารัตน์ไม่สามารถกำหนดราคาเกินกว่านี้จึง ถือว่า มาตรการนี้เป็นอุประสรรคต่อการบริหารโครงการด้านการขาย ถ้าต้องปรับราคาสินค้าให้สูงขึ้น เพื่อต้องการกำไร   ราคา  (BOI )  1,200,000’. บาท ต่อหน่วย  ท้าราคาวัสดุสูงขึ้น อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นจะทำให้มีผลต่อรายได้บริษัทฯ ทันทีทางคณะกรรมการบริษัทไดกำหนดที่ต้นทุนการก่อสร้าง ไว้ว่า  ถ้าราคาวัสดุมีความปรับตัวอ่ยารุนแรงและมีแนวโน่มว่าจะคงที่ของราคาสินค้า ให้ดำเนินการ ปรับราคาสินค้าทันที่ ทั้งนี้ให้ศึกษาผลกระทบด้านตลาดและกำไรหลังหักภาษีปลายปี  ผลประกอบการณ์กำไร นั้นให้มีผลไว้ที่ บวกหรือลบ  จำนวน 35,000,000,บาท แล้วให้มีมัติเป็นรายงานการประชุม ในการจำหน่ายลดราคา ต่อหน่วย 1,099,999.บาท และให้ปรับโครงสร้างของรายการจัดซื้อวัดสดุทันที่   แผนการวิธีปรับลดราคานี้โครงการสิวารัตน์ก็ยังได้เปีรยบคู่แข่งทางธุรกิจเป็นอย่างมากทำให้มั่นใจในการขายที่ถูกกำหนดและควบคุมราคของภาครัฐ  การตลาดที่เป็นราคาที่น่าเสียงนั้นถ้าโครงการสิวารัตน์ปรับลดราคาลงมาอีกจะเป็นผลให้คู่แข่งทางธุรกิจลดน้อยลงตามไปด้วย                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   .          การตลาดที่กำหนดด้วยวิธิการจำหน่ายสินค้า   การจำหน่าย บ้าน โครงการสิวารัตน์ ได้กำหนดหลักการการจำหน่ายคือ การจำหน่ายโคยกำหนดที่ที่ตั้งโครงการหรือหน้าโครงการก่อสร้างโครงการสิวารัตน์  และ ตามจุดขายที่เคลื่อนที่                                                                                                                                                                                                                            .     ๑. การขายที่หน้าโครงการสิวารัตน์ ๙  ในบารบริหารความเสี่ยงโครงการสิวารตน์ จัดให้มีการบริการรับ,กค้าถึงบ้านตั้งแต่ดูโครงการจนกลับที่พัก มีรถรับส่งลูกค้า                                                                                               .     ๒.การขายเคื่ลอน โครงการสิวารัตน์ จัดใหมีการจำหน่ายโครงการตาม ศูนย์การค้า ทุกที่ จจะออกศูนย์ บิกซี เป็นหลักเพราะมีลูกค้าเยอะมากใน อ. บางบัวทอง และจ. นนทบุรี                                                                                                                                                                                                                                                                                                            .    ๓.จำนวนพนักงานขาย โครงการสิวารัตน์ ๙ ตั้งไว้ คือ ๔  คน  ทำหน้าที่ด้าน การขายและทำสัญญานิติกรรมแบ๊ง  และส่วนหน้าที่องค์ประกอบอื่น พนักงานโครงการจะประสานกัน ตั้งแต่ วิศวะกร จัดซื้อโครงการและ นายช่างโครงการ ร่วมมือการให้บริการ เพื่อการแข่งกับความเสี่ยงในธุรกิจที่อาจเกิดขึ้น  ทั้งนี้ตั้งแต่โครงการสิวารัตน์ปฏิบัติงานมาไม่มีโครงการใดเกิดความเสียงในธุรกิจ ทุกโครงการเป็นไปตามแผนโครงการตลอดมา                                            .     ๔.การประชาสัมพันธ์หน่วยงานรัฐ ส่งเสริมให้เจ้าหน้ารัฐซื้อโครงการ โดยมีส่วนลด การซื้อบ้าน  ๕%  ทุกหลัง ที่มีการซื้อขาย                                                                                                                                                                               .    การตลาดที่กำหนดด้วย การโปรโมชั่น  สินค้า        การใช้โปรโมชั่นสินค้า โครงการสิวารัตน์ ๙นั้นได้กำหนอลดราคาสินค้าไว้แล้ว เช่น ตั้งราคาหน้าโครงการ ที่ 1,555,000. บาท แต่ราคาจำหน่ายเป็นรายการโปรโมชั่น ตามราคาที่หน่วยงานรัฐกำหนอให้ เป็นราคาบังคับ มีการแจกรายการแถมสินค้าประกอบบ้าน  เช่นแถมแอร์ หรือลดราคาเทากับแอร์ หนึ่งตัว โครงการสิวารัตน์ในการบริหารความเสี่ยงนั้นจะน้นหนักไปที่ราคาเป็นหลัก  การขายราคาที่กำหนดเองนั้นจะกระทำก่อน  แต่เมื่อมีเหตุความเสียงจะใช้มาตรการลดราคาออกมาใช้เพราะเป็นกลยุทธืที่เตรียมไว้สุดทาย                                                                                                                                                                                                                       .                                                                การวางแผนการผลิต                                                                                                                                                               .       แผนการก่อสร้างโครงการ                                                                                                                                                                            โครงการสิวารัตน์กำหนดการก่อสร้างไว้ตามลำดับ  คือ  การก่อสร้างระบบสาธาระณูประโภคโครงการสิวารัตน์ให้ความสำสัมคัญต่อการก่อสร้างทุกรูปแบบจะเน้นการบรหารงานการก่อสร้างที่มีความเสียงตลอดเวลา ตั้งแต่การควบคุม คุณภาพ  การควบคุมต้นทุน  การควบคุมระยะเวลา  สิ่งเหล่านี้ โครงการสิวารัตน์เป็นต้นแบบการก่อสร้างได้ดีที่สุด  เป็นจุดแข็งของ  บริษัทฯ เช่น  การจัดซื้อวัสดุ จะจัดซื้อเอง  การก่อสร้างจะใช้การจัดจ้างแรงงานเอง จัดจ้างโดยเป็น นายจ้างแรงงานด่างด้าวเอง  ให้การรับตัดรับจ้างค่าแรงงานให้กับแรงงานที่มีฝีมือคือแรงงานไทยจะ จัดจ้างเอง จากระบบจัดจ้างเอง  ทุกระบบการก่อสร้างทำเอง                                                                                                                        .       การวางแผนการก่อสร้างอาคาร    โครงการสิวารัตน์ จัดจ้างแรงงานที่ใช้แรงงานที่จดทะเบียนต่างด้าวเอง  เพราะมีค่าจ้างที่ถูก ป็นการลดต้นทุนการผลิต จัดทำระบบบัญชีแรงงานเองทุกๆวัน และการควบคุมการผลิตทุกขั้นตอนควบคุมด้วย วิศวะกรที่เป็นมืออาชีพ ที่มีประสบการณ์ เป็น  ๑๐ ปีการควบคุมการผลิตต้นทุนต่ำนั้น ถือเป็นจุดแข็งของ บริษัทฯ ที่ทำทุกวันนี้ ในการบริหารความเสี่ยงจึงถือได้ว่า สิวารัตน์มี ความสามารถปรับตัวได้ดี โครงการ หนึ่งในรูปบบ ธุรกิจประเภทเดียวกัน  แต่นั่นก็เป็นความใส่ใจของผู้บริหารที่ลงมาสนใจแรงงาน จัดเตรียมการเป็นนายจ้างเองเพื่อการลดต้นทุนของการทำงาน ที่มีแผนเตรียมการไว้ร่วงหน้าทุกโครงการ ปัจจุบันมีแรงงานต่างด้าว จำนวน ๔๐๐ คน ที่อยู่ในการดูแล ของโครวการสิวารัตน์ พร้อมทำงานและเป็นแรงงารที่มีคุณภาพ พร้อมให้การคุมครองดูแล เป็นอย่างดีจากโครงการ                                                                                                                                                 .                                                            การวางแผนการเงินที่มีความเสี่ยงฉุกเฉิน                                                                                                                                 .         การวางแผนการเงิน  โครงการสิวารัตน์ ๙ เป็นโครงการที่ บริหารและดำเนินงานโดย บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มีทุนจดทะเบียน ชำระเต็ม ๔๐,๐๐๐,๐๐๐. บาท บริษัท คาสเซ่อร์พีค เรียลเอสเทต จำกัด มีทุนจดทะเบียน ๔๐๐  ล้าน ชำระเต็ม และบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนใจตลาดหลักทรัพย์ ทุนจดทะเบียน ๔๐๐ ล้านบาท และมีผลกำไรในการประกอบการทุกปี และมีเงินสดในการประกอบการธุรกิจขั้นต้น ใจการจัดการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา คืองานถมดิน  ๓๐ ล้าน บาท การซื้อที่ดิน ๔๐ ล้านบาท เงินคงเหลือจากการประกอบการจากโครงการที่ผ่านมาคงบัญชีไว ๒๑๕ ล้าน โครงการสิวารัตน์ ๙ ในนามบริษัทฯ นั้นคิดว่า มีเงินจำนวนมากพอในการพัฒนาโครงการแต่การหมุนเวียงนั้น อาจะไม่เพียงพอ และเป็นบริษัทที่มีความจำเป็นต้องประกอบการธุรกิจอื่นในนามบริษัทอื่น จึงคิดว่าน่าจะต้องสำรองเงินสดคงคลังไว้ จึงต้อง หาแหล่งเงินทุนสนับสนุนในการบริหารและจัดการต่อไป ในคณะกรรมการบริษัท เอกธนาและกลุ่มบริษัทในเครือจึงขอมัติที่ประชุมใหญ่ขออนุมัติเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุนโครงการ สิวารัตน์ ๙ เพื่อ การจัดการและการบริหารตลอดจน เอกสารการ สนับสนุนการเงินเพื่อเป็น หลักค้ำประกันโครงการ กับหน่วยงาน ราชการหรือต่อคณะ กรรมการจัดสรรจังหวัด นนทบุรี ตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓                                                                                                                                                                  .    ทั้งนี้เพื่อเป็นการใช้เงินอย่างมีระบบและระเบียบการใช้เงินในการทำธุรกิจความเสี่ยงจึงให้ขออนุมัติขอเงินกู้ต่อสถาบันการเงิน ส่วนเงินสดที่มีอยู่นั้นให้คงประจำไว้ที่สถาบันการเงินเป็นเงินฉุกเฉินในการทำธุรกิจต่ไปให้กรรมการผู้อำนวยการ คุณอารี เต็มพิทยาคมเป็นผู้รับผิดชอบต่อไป                                                                                                                                                                                           .                                                                                                                                                                                                                                            .                                                    แผนการโอนกรรมสิทธ์ฉุกเฉิน                                                                                                                           .        โครงการสิวารัตน์ ๙ เป็นโครงการที่ประกอบการมานานมีความรอบครอบมากพอที่จะรับมือ  กับลูกค้าที่มาสนใจซื้อบ้านในโครงการดังกล่าว  ฝ่ายนิติกรรม ของบริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จัดการบริหารเพื่อให้ทันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกบ้านเมื่อถึงระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ จะไม่ให้ช้า ทันต่อการขอเปิดโฉนดและส่งมอบเงินคืน สถาบันการเงินและทางโครงการสิวารัตน์ ใช้มาตรการนี้มาโดยตลอด  เรียกว่า  แผน ๒๐  วันโอน  กรรมสิทธิ์ทันที   เนื้อหาคือ  เริมเก็บเอกสารบ้านและเอกสารลูกค้าในวันทำสัญญา และเรียกเก็บเอกสารอื่นๆในวันอื่นต่อมา  ฝ่ายก่อสร้างส่งบ้านส่งบ้านให้ฝ่านนิติกรรม ฝ่ายนิติกรรม ตรวจรับบ้านพร้อมส่งธนาคารประเมินพร้อมกัน ใน ๓ วันและจากนัน รอสถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อ ในเวลา ๑๕ วัน  จากนั้น เซ็นต์นิติกรรม ๑ วัน และไปโอนในวันรุ่งขึ้น รวมระยะเวลา การทำนิติกรรมหลังจากบ้านเสร็จ และรอนิติกรรมสินเชื่อสถาบันการเงิน พร้อมวันโอนกรรมสิทธิ์  ๒๐ วัน  การทำลักษณะนี้ทำให้ชำละหนี้ได้เร็วและทราบการกำหนดโอนร่วงหน้า  เช่นการก่อสร้าง ใช้เวลา ๑๐๐วัน  การโอนกรรมสิทื ใช้เวลา  ๒๐ วัน  รวมแล้ว บ้านหนึ่งหลังใช้เวลาการปฏิบัติงานในการทำงานทั้งสิ้นนั้นรวมเวลา  ๑๒๐  วัน   กำหนดรู้ทันทีว่าการโอนทั้งโครงการใช้เวลาเท่าไร  โครงการสิวารัตน์ ใช้ตลอดมาครับ  


                                                                 โครงการสิวารัตน์ทุกโครงการ
        บริหารธุรกิจ แบบการระวังป้องกันและศึกษาข้อมูลที่เกียวเนื่องโดยตลอดและเตรียมแผนป้องกันเป็นอย่างดี  ดร.สมัย เหมมั่น ฝากให้ผู้ประกอบการศึกษาเป็นกรณีศึกษาในแต่ละปีต่อไป

   สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางชะลอตัวนับจากครึ่งหลังปี 2553 ที่ผ่านมา โดยยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ในหลายๆ โครงการเริ่มชะลอตัวลง และใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างระดมแคมเปญการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นตลาดและจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับแนวโน้มในปี 2554 -2555 นอกจากแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้หมดลงแล้ว ธุรกิจยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่อาจทำให้การเติบโตของความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนตัวลงกว่าในปีที่ผ่านมา ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ปัจจัยที่มีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันทางธุรกิจและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554 -2555 โดยมีประเด็นสำคัญดังต่อไปนี้ 


ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 -2555 นี้ คาดว่าจะชะลอตัว แม้ธุรกิจยังอาจได้รับปัจจัยหนุนจากการขยายตัวของรายได้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลในเชิงบวกต่ออำนาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ในอีกด้านหนึ่งแนวโน้มราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 ยังต้องเผชิญปัจจัยที่อาจเป็นอุปสรรคหรือข้อจำกัดต่อการเติบโตของตลาดหลายด้าน ดังนี้ 

แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2554 แรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยสถานการณ์ราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความกังวลต่อทิศทางเงินเฟ้อในระยะต่อไปเป็นประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้น้ำหนักความสำคัญมากขึ้นในการกำหนดนโยบายการเงิน และทำให้นโยบายอัตราดอกเบี้ยของทางการจะยังคงอยู่ในทิศทางขาขึ้น ในที่สุดแล้วย่อมส่งผ่านมายังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จะส่งผลต่อผู้บริโภคที่พึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านกำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง 

ทิศทางการปรับขึ้นของต้นทุนทางธุรกิจที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย โดยต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญที่มีทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2554 จะปรับขึ้นประมาณร้อยละ 4.5-5.5 จากที่ขยายตัวร้อยละ 2.3 ในปี 2553 ดังนั้นเมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สูงขึ้นย่อมจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยในปี 2554 ให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพสูงอาจปรับตัวขึ้นมากกว่าร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับราคาที่เปิดตัวในปี 2553 (เปรียบเทียบระหว่างสินค้าที่มีคุณสมบัติเหมือนกัน) 

ภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันอุปทานคงค้างที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดยังคงอยู่ระดับสูง ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงมีแผนเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยจากการรวบรวมตัวเลขในเบื้องต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการเปิดโครงการในปี 2554 นี้ จะมีประมาณ 80,000-90,000 หน่วย แม้ว่าจำนวนที่เปิดตัวจะน้อยลงกว่าในปี 2553 ที่มีจำนวนสูงถึง 114,035 หน่วย แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการในบางทำเล เนื่องจากตลาดเริ่มมีสัญญาณของยอดขายที่ชะลอตัวลง ประกอบกับในบางทำเลมีการเปิดโครงการพร้อมกันเป็นจำนวนมาก ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูง 

การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลต่อระยะเวลาการปิดโครงการและคุณภาพของโครงการ ในปี 2554 ปัญหาการขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้างคาดว่าจะเริ่มมีความรุนแรงมากขึ้น เมื่อผู้ประกอบการต่างมีการเร่งเปิดโครงการกันเป็นจำนวนมากในปีที่ผ่านมา ทำให้ในปี 2554 นี้จะเริ่มมีการก่อสร้างขึ้นพร้อมกันหลายๆโครงการ อีกทั้งยังมีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐเกิดขึ้นหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า การก่อสร้างถนนสายต่างๆ ทำให้ความต้องการแรงงานในปีนี้จึงมีสูงมากกว่าปกติ ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในระยะข้างหน้าอาจต้องให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องของปัญหาการขาดแคลนแรงงานด้วยเช่นกัน 

นอกจากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้นที่ผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เพื่อนำมาเป็นองค์ประกอบในการกำหนดทิศทางการดำเนินธุรกิจในปีนี้แล้ว ผู้ประกอบการยังคงต้องติดตามประเด็นเรื่องมาตรการต่างๆ ที่อาจจะมีเพิ่มเติมในระยะข้างหน้า เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงให้ความสำคัญต่อการติดตามการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะการติดตามสัญญาณของอุปทานคงค้างเหลือขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีจำนวนสูงขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งหากตลาดเริ่มมีสัญญาณชี้ชัดถึงความเสี่ยงเพิ่มสูงขึ้น อาจเป็นแรงกดดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่จะมาสร้างความสมดุลและเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังเช่นที่เคยออกมาตรการจำกัดวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2553 ที่ผ่านมา 

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้าก็ตาม แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ การเปิดโครงการใหม่จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้ คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จ การวางกลยุทธ์การตลาดจึงอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป สำหรับแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า 

การพัฒนาบ้านแนวราบปี 2554-2555 ขยายตัวโดดเด่น...ปัจจัยสนับสนุนจากโครงการรถไฟฟ้า 
การพัฒนาระบบการขนส่งมวลชนที่ขยายตัวออกสู่จังหวัดใกล้เคียงกรุงเทพฯ เช่น โครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมออกไปสู่ชานเมืองได้เปิดทำเลที่มีศักยภาพในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งจะสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่มีศักยภาพทางการตลาดในปีนี้ เช่น ทำเลใกล้เคียงรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากเริ่มมีการก่อสร้างอย่างเป็นรูปธรรม ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ เริ่มมีความคืบหน้ามากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการได้เตรียมแผนการลงทุนเพื่อรองรับโครงการรถไฟฟ้าไปล่วงหน้า ทั้งนี้การที่ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น ยังช่วยขยายฐานลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่หรือในจังหวัดนั้นๆ เพิ่มขึ้น จากเดิมที่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เป็นส่วนใหญ่ 

สำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบในปีนี้ ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจ โดยหันมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาระดับกลาง-บน เป็นสัดส่วนมากขึ้น ตามภาวะการเติบโตทางเศรษฐกิจ และการจ้างงานที่เป็นแรงหนุนต่อความมั่นคงและการมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค ขณะที่ทาวน์เฮาส์นั้น ผู้ประกอบการยังเน้นการพัฒนาที่ระดับล่าง-ปานกลาง โดยส่วนหนึ่งจะเป็นโครงการภายใต้การส่งเสริมการลงทุนในกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง หรือ โครงการบ้านบีโอไอ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554 น่าจะมีจำนวนประมาณ 27,750-28,500 เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.4-17.5 จากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 6.8 ในปี 2553 

การพัฒนาโครงการแนวสูงปี 2554-2555  : คาดเปิดโครงการใหม่ชะลอลง...ผู้ประกอบการปรับแผนลดความเสี่ยงทางธุรกิจ 
สำหรับแนวโน้มการพัฒนาคอนโดมิเนียมในปี 2554 นี้ แม้คาดว่าจะชะลอลงในปีนี้ โดยจากการประเมินตัวเลขในเบื้องต้นของ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 50,000-60,000 หน่วย ซึ่งการที่ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมนั้น เนื่องจากมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมยังมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยในด้านของการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ปัจจัยด้านการลงทุน ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง รวมถึงปัจจัยด้านระบบขนส่งสาธารณะ 

แต่อย่างไรก็ตามในการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ผู้ประกอบการอาจต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างมากมาย อีกทั้งความต้องการในบางพื้นที่ได้ถูกดูดซับไปเป็นจำนวนหนึ่งแล้ว ทำให้การเปิดโครงการในทำเลดังกล่าวในระยะหลัง ผู้ประกอบการเริ่มเผชิญกับปัญหายอดขายที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้คอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงล่างยังอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะประเด็นในเรื่องของความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้า เมื่อผู้บริโภคบางกลุ่มเริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และราคาสินค้าที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554-2555  มีประมาณ 40,000-41,250 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.0-3.1 แม้เป็นอัตราที่ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 15.3 ในปี 2553 แต่จำนวนหน่วยที่สร้างเสร็จนับเป็นระดับที่สูงที่สุดตั้งแต่ปี 2540 อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มเผชิญกับความยากในการทำตลาดมากขึ้น อาทิ การแข่งขันที่รุนแรง จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายเริ่มสะสมเป็นจำนวนที่สูง ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น รวมถึงกฎระเบียบต่างๆ เป็นต้น ทำให้ผู้ประกอบการคงจะเริ่มมีการปรับกลยุทธ์การลงทุน โดยคาดว่าคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จน่าจะเริ่มชะลอลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า 
ธุรกิจรับสร้างบ้าน: ขยายตัวได้ดี ... แต่ต้องเผชิญกับข้อจำกัดทางธุรกิจ 

แนวโน้มธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยปี 2554-2555  ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะขยายตัวได้ดี จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ดี ประกอบกับธุรกิจรับสร้างบ้านยังมีปัจจัยหนุนจาก แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิต จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ประกอบการที่จะเร่งทำการตลาด กระตุ้นไปยังกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินให้เร่งตัดสินใจในระหว่างที่ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ปรับตัวสูงจนเกินไป นอกจากนี้ปัจจัยสนับสนุนจากการขยายเส้นทางโครงข่ายรถไฟฟ้าออกไปนอกเมืองเพิ่มขึ้นนั้น ยังมีผลต่อการตัดสินใจให้ผู้บริโภคที่มีที่ดินในทำเลดังกล่าวให้ตัดสินใจปลูกสร้างที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน 
สำหรับตลาดรับปลูกสร้างบ้านในปีนี้ คาดว่าจะขยายตัวออกสู่จังหวัดรอบนอกมากขึ้นตามการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้า และการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดตัวตามชานเมืองมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการคงต้องปรับกระบวนการธุรกิจเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตลาด เช่น การขยายสาขาไปยังทำเลศักยภาพ อย่างจังหวัดนนทบุรีที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่าน เป็นต้น โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2554 จำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 22,750-23,000 เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8-7.0 เมื่อเทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 0.9 ในปี 2553 อย่างไรก็ดี ปัญหาสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านที่ต้องเผชิญในปีนี้ คือ การขาดแคลนแรงงานฝีมือ ซึ่งอาจส่งผลต่อระยะเวลาการก่อสร้างและคุณภาพของงานได้ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงอาจต้องมีแผนรองรับกับปัญหาที่จะเกิดขึ้นด้วยเช่นกัน 
บทสรุปและข้อคิดเห็น 

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554-2555  เติบโตไปตามทิศทางของเศรษฐกิจเป็นหลัก โดยในปีนี้คาดว่ากิจกรรมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะเติบโตในระดับที่ไม่หวือหวามากนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2554 แต่คาดว่ากิจกรรมการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมามีความคึกคักอีกครั้งหนึ่ง เนื่องจากกรมธนารักษ์จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ระหว่างปี 2555-2558 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ซึ่งราคาประเมินที่ดินใหม่ในบางทำเลปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับราคาประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ดังนั้นในช่วงครึ่งหลังของปี จะเป็นช่วงจังหวะที่ผู้ประกอบการคงจะกลับมาทำตลาดกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างอีกครั้ง 

นอกจากนี้ ศูนย์วิจักสิกรไทย มีความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คงจะมีอุณหภูมิการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะเมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเปิดกลยุทธ์เชิงรุกอย่างหนักในทุกกลุ่มลูกค้า ทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กคงต้องปรับตัวในการทำธุรกิจ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด โดยตัวแปรสำคัญของความสำเร็จของโครงการที่จะเกิดขึ้นนอกจากจะอยู่ที่ตัวสินค้า (เช่น รูปแบบ ดีไซน์ คอนเซ็ปท์ของโครงการ) และทำเลแล้ว ยังต้องอาศัยศักยภาพเฉพาะตัวในด้านการบริหารจัดการในหลายๆมิติ เช่น การบริหารต้นทุน ในภาวะที่ต้นทุนมีทิศทางปรับสูงขึ้น ไม่ว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับขึ้นเป็นอัตราปกติ การบริหารต้นทุนให้ต่ำกว่าย่อมหมายถึงการตั้งราคาได้ต่ำกว่าคู่แข่ง หรือมีมาร์จินกำไรที่สูงกว่าคู่แข่ง และการบริหารการผลิต เช่น ลดระยะเวลาในการก่อสร้าง แต่ยังคงคุณภาพของงานก่อสร้าง เพื่อที่จะสามารถควบคุมปริมาณซัพพลายให้เป็นไปตามเป้าหมาย ประกอบกับการสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จเร็วจะสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้เช่นกัน เป็นต้น 

โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554 น่าจะมีประมาณ 90,500-92,750 หน่วย เติบโตร้อยละ 5.5-8.2 จากที่ขยายตัวร้อยละ 9.0 ในปี 2553 (ไม่รวมโครงการบ้านเอื้ออาทร) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทุกประเภท โดยคาดว่าโครงการแนวราบน่าจะมีน้ำหนักเพิ่มมากขึ้น จากที่ชะลอลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทคอนโดมิเนียมคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับสูงในปีนี้ ขณะที่การรวบรวมตัวเลขในเบื้องต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการเปิดโครงการในปี 2554 นี้ จะมีประมาณ 80,000-90,000 หน่วย 

สำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปี 2554-2555  นี้ ท่ามกลางอุณหภูมิการแข่งขันที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประกอบกับตลาดในปัจจุบันเริ่มมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดเป็นจำนวนมาก จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะมีเวลาในการเลือกที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและสอดคล้องกับความต้องการของตนเองมากขึ้น สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุน เช่น การปล่อยให้เช่า หรือเพื่อขายต่อนั้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเริ่มทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงอาจต้องคำนึงถึงระยะเวลาการคุ้มทุนที่จะใช้เวาลายาวนานขึ้น

Gotomanager.com Resources

• ศูนย์วิจัยกสิกรไทย, บจก.
• Real Estate